| 问题 | 抵押担保合同与抵押登记不一致时，抵押权人的优先受偿范围如何认定？ |
| 释义 | 应以登记的先后顺序及债权数额进行清偿。1、未登记担保范围的情形下，不动产抵押权人不得以合同约定为由，于执行分配阶段主张就登记范围以外的利息、逾期利息、罚息等享有优先受偿权。2、在执行分配阶段，就同一抵押物上存在的数个抵押权，应以登记的先后顺序及债权数额参与分配。风险提示：办理抵押登记时应当合理确定担保范围与数额，抵押双方办理抵押登记时难以确定抵押数额、不注明抵押担保范围，导致日后在优先受偿范围这一点上产生纠纷，的确是实践中常见的问题。首先，抵押权人可以在提交抵押登记申请时写明具体的担保范围。其次，如果抵押权人认为登记簿的记载与合同约定不一致，其也可以依据法律规定向登记机关提出更正的申请，以消除公示的权利表征与合同约定不符的问题。 抵押担保范围以抵押人与抵押权人约定为准吗？ 1、抵押财产担保债务的，抵押担保的范围，以抵押人和抵押权人约定为准。2、没有约定的，按法定方式确定抵押担保范围。担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。风险提示：设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：(一)被担保债权的种类和数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)抵押财产的名称、数量等情况;(四)担保的范围。 抵押物灭失，抵押权能否通过代位物得到优先受偿？ 抵押物灭失，抵押权可以通过代位物得到优先受偿。1、即使抵押物灭失，抵押权也并非终局消灭，担保物权的物上代位性在一定程度上确保了即使抵押物灭失，抵押权人的权利依然能得到保障。2、担保物权的物上代位性是指担保物权的效力及于担保财产因损毁、灭失所得赔偿金等代位物上。根据该属性，如果担保财产在担保期间内遭受损毁、灭失或被征收，担保物权人有权就可获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先受偿。即使被担保的债权履行期未届满，担保物权人也有权提存上述款项。风险提示：抵押权作为一种从权利，会随着主债权的消灭而消灭。抵押权的消灭有以下几种情形：第一、债务已清偿完毕；第二、债务抵消而导致主债权消灭；第三、债务被全部免除；第四、抵押权人放弃抵押权；第五、抵押权实现。 抵押权预告登记的权利人是否享有优先受偿权？ 需要区分以下两种情形进行判断：1、如果建筑物尚未办理所有权首次登记，或存在不具备办理抵押登记的其他情形的，则不享有优先权；2、如果已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的抵押权预告登记权利人享有优先受偿权。风险提示：办理预告登记的注意事项：1、抵押权预告登记人需在办理预告登记时，准确了解建筑物是否已经办理了所有权首次登记，并留取证据；否则，需要及时去不动产登记部门了解所有权首次登记进展。2、抵押权预告登记人需随时了解是否达到了办理正式登记的条件，如果自能够办理之日起九十日内未申请办理正式抵押登记，则预告登记失效。3、如果建筑物已办理所有权首次登记+不存在预告登记失效的情形，抵押权预告登记人在主张权利时即可主张对抵押物享有优先受偿权，而不需要再诉请抵押人协助办理正式抵押登记。 破产后抵押权是否优先受偿 破产后抵押权仍在普通债权内优先受偿。根据《企业破产法》第一百一十三条，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。 以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围是否限于已办理抵押登记的部分？ 当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。风险提示：注意在建工程禁止抵押的几种情形：1、已经预售的房屋；2、预查封的房屋；3、属于公益性质（如学校、幼儿园）等的房屋；4、不符合土地使用和规划许可要求的房屋；5、其他违反法律法规规定的房屋。 该内容由 林上乾律师 和 律说律答 共创回答 |
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