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问题 住宅水漏如何处理
释义
    漏水责任划分及费用承担问题:无论漏水原因如何,若对楼下住户造成实质妨碍,应采取措施停止侵害。责任实施应遵循有利生产、方便生活、团结互助和公平合理原则,通过协商解决,尊重历史与习惯,并依法规定。维修费用划分需先确定管理职责归属,区分专有和共有部分。责任主体根据漏水原因和过错划分,人为原因构成侵权,开发商在保修期内承担全责,物业若疏于管理或未及时处理问题也需承担责任。
    法律分析
    1、如果确实存在漏水的事实,不论漏水是何原因造成的,只要造成对楼下住户的事实上的妨碍,就应该采取措施停止侵害的继续发生。
    2、具体该由谁来负责实施停止侵害的行为?处理原则是:有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。应以双方协商为主,尊重历史与习惯,依照法律规定。按照一般理念,楼上住户均有提供维修协助的义务,如果不履行该义务造成损失扩大的,就构成侵权,应就扩大的损失部分承担赔偿责任。
    3、谁承担维修费用?在查明漏水原因之后,再进行责任划分,事故原因并不能直接确定责任承担主体。
    (1)首先应查明此管道的管理职责归谁。公共设施应由物业负责,从维修基金中支出;非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。各方有约定应从约定,如无约定,专有部分由专有权人负责管理维护没有异议,但对共有部分的管理维护职责归谁有争议。防水层如果作为共有设施,因为属于隐蔽工程,一般认为楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义务,楼下作为受益人也有相应的义务,这种义务主要是体现在费用承担上。(因楼面共有,不能以受益原则处理)
    (2)其次应查明漏水的原因,区分当事人的过错,从而确定责任主体。
    如果是人为原因造成的,行为人对损害结果的发生或扩大有故意或过错的,构成侵权,应承担侵权责任。
    开发商的责任
    在保修期内,如果不是人为的原因造成的漏水,开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定:第一条第(二)款有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年,第(四)款电气管线、给排水管道、设备安装为2年,从工程竣工验收合格之日起计算。
    物业的责任
    漏水肯定不是物业造成的,但如果物业在这里面有疏于管理的情况,或是出现了问题后没有及时处理,导致损失扩大或出现了更严重的问题,那么物业要承担责任。前者比如管道堵塞,虽然不是物业干的,但根据物业管理合同和相关规定,物业公司应定期进行检查和清理,如果没做到,那就可以追究物业的责任;后者比如楼上违法装修,物业未制止,那么就可以找物业要求赔偿损失。
    结语
    无论漏水原因如何,对楼下住户造成的实际妨碍都应采取措施停止侵害。在确定责任主体时,应以有利生产、方便生活、团结互助、公平合理为处理原则。双方应协商解决,尊重历史与习惯,并遵守法律规定。楼上住户有义务提供维修协助,如不履行义务造成损失扩大,则构成侵权,应承担相应赔偿责任。维修费用的承担应在查明漏水原因后进行责任划分,考虑管道的管理职责归属和漏水原因的过错。开发商在保修期内应承担全部责任,物业如有管理疏忽或未及时处理问题,也应承担相应责任。
    法律依据
    中华人民共和国防洪法(2016修正):第四章 防洪区和防洪工程设施的管理 第三十七条 任何单位和个人不得破坏、侵占、毁损水库大坝、堤防、水闸、护岸、抽水站、排水渠系等防洪工程和水文、通信设施以及防汛备用的器材、物料等。
    中华人民共和国石油天然气管道保护法:第三章 管道运行中的保护 第二十四条 管道企业应当配备管道保护所必需的人员和技术装备,研究开发和使用先进适用的管道保护技术,保证管道保护所必需的经费投入,并对在管道保护中做出突出贡献的单位和个人给予奖励。
    中华人民共和国石油天然气管道保护法:第二章 管道规划与建设 第十五条 依照法律和国务院的规定,取得行政许可或者已报送备案并符合开工条件的管道项目的建设,任何单位和个人不得阻碍。
    
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更新时间:2024/12/23 21:39:32