| 问题 | 如何解聘物业公司 |
| 释义 | 依照现行法律，必须成立业主大会和业委会，通过过半数表决解除《物业服务合同》才能做到，合法的接触委托关系。首次业主大会的召开和选举，由社区居民委员会负责指导、监督和管理。因此，您可以找所在地居委会。先成立业主大会，让后再发起解除合同的提案，通过表决即可生效，解聘现有物业公司。 （一）召开业主大会，解聘现有物业； （二）制作物业招标书； （三）选聘业主代表和物业行业专家组成物业招标小组； （四）发布招标信息，或者对有意向的物业公司进行邀标； （五）评标，选出中标物业公司； （六）公示招标、评标过程，公示中标物业公司的服务承诺、服务收费标准等； （七）召开业主大会，对中标物业进行投票表决。通过表决，进入第八项；未通过表决，从第五项重新评标； （八）新物业和老物业进行财产、资料、业主档案、设备设施的交接； （九）新物业进场，老物业退出。 一、前期物业服务合同效力期限 一般不超过5年。根据物业管理条例规定，对于前期物业服务合同没有规定合同期限，也就是说可以签订有期限和无期限的前期物业服务合同，只是规定在业主大会成立后业主大会决定与物业公司或其他物业公司签订了物业服务合同或业主大会的执行机构业委会通知物业公司撤离进行自治管理，前期物业服务合同失效。我国规定，业主大会对物业管理区域可以进行自治管理，聘请物业管理专业人员进行物业管理区域日常管理服务也可以选聘物业公司进行管理区域的管理服务。前期物业服务合同的期限不是合同的重要指标，如果业主大会在合同到期后仍没有成立，前期物业服务合同继续有效。 二、物业管理费滞纳金标准是什么 1、物业前期订的合同有效期：小区如果业主心不齐不能成立业主大会，前期物业服务合同无论约定有效期与否合同继续有效。 2、根据国务院物业管理条例：前期物业服务合同在业主大会成立、业委会选聘物业公司签订物业服务合同生效之日起前期物业服务合同失效，06年的楼盘到目前为止没有成立业主大会是不正常的，更换物业公司必须成立业主大会，按照建设部业主大会议事规则的程序，小区有20％的业主同意由当地居委会、街道办事处、物业管理行业主管部门牵头组织进行选举，小区2／3的业主同意才能更换物业公司。 3、小区如果业主心不齐不能成立业主大会，前期物业服务合同无论约定有效期与否合同继续有效，否则你们小区没有物业公司管理或新物业公司管理小区不合法，因为重新签订物业服务合同的合法单位必须是业主大会授权的业委会与物业公司签订的物业服务合同在法律上有效，否则是无效合同。 4、有合同约定的按合同执行，一般为千分之三，没有约定的可按银行同期利息计算。 |
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