| 问题 | 不动产注销登记的情形有哪些？ |
| 释义 | 不动产的注销登记无外乎房屋灭失和放弃所有权两种情形： 1.房屋灭失。房屋灭失是指房屋因为倒塌或者被拆除而在物理形态上消灭。房屋作为登记的客体，是登记的前提和基础，一旦客体不复存在，房屋所有权也失去了依存的基础。房屋灭失后房屋上所设立的各种物权也随之消灭，正所谓“皮之不存，毛将焉附”。因拆除房屋等事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 2.放弃所有权。这是指房屋所有权人对所有权的抛弃。所有权是最完整的物权，具有物权的所有权能，其中包括处分权，对所有权的抛弃也是行使处分权的一种方式。放弃所有权应以登记后生效。当然，放弃房屋所有权是以不侵害他人的权利为前提的，如该房屋存在查封和他项权利的情况下，房屋所有权人称放弃所有权的，是不能为其办理房屋所有权注销登记的。 申请房屋所有权注销登记时应提交的文件主要是不动产权证书，以及证明房屋所有权消灭的材料。证明房屋所有权消灭的材料可分为两种。 一、缺少土地使用证的后果是什么？ 1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。 业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。 2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。 3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。 二、没有国家土地使用权证书有哪些后果？ 1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。 2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。 |
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