| 问题 | 国有土地租赁和出让的区别 |
| 释义 | 国有土地租赁和出让的法律关系、权益和使用期限不同。租赁是使用权，不能转让、抵押，收益归出租方；出让是物权，可以转让、抵押，收益归使用方。租赁的补偿是实际损失，出让的补偿是市场价格。租赁期限最长20年，出让期限住宅70年、商业40年。《意见》进一步深化国有土地使用和管理制度改革，支持出让、租赁方式供应土地，使项目拥有完整土地产权，增加融资能力。严禁在禁止开发区域供应土地，工业用地可先租后让。 法律分析 1、法律关系不同。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，可以使用，但不能转让，不能抵押，土地升值的收益由出租方获得。国有土地出让获得的是物权，你可以使用，可以转让，可以抵押，可以以出让土地入股，可以获得土地升值带来的收益。 2、权益不同。国有土地租赁如果涉及征地拆迁，租赁土地涉及的是出租方的违约补偿，补偿标准由合同协商确定，补偿的是你的实际损失。国有土地出让如果涉及征地拆迁，出让土地涉及的是补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 3、使用期限不同。国有土地租赁的最长期限不能超过二十年。国有土地出让的最长期限住宅是七十年，商业也有四十年。扩展资料：国土资源部、发改委、财政部、住建部等八部门联合印发了《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》。意见提出，进一步深化国有土地使用和管理制度改革，促进国有土地资源全面节约集约利用，更好支撑和保障经济社会健康发展。意见明确，适应投融资体制改革要求，对可以使用划拨土地的相关公共服务项目，除可按划拨方式供应土地外，在自愿前提下，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持以作价出资或者入股的方式提供土地，使项目拥有完整土地产权，增加其资产总量和融资能力。适应国有企事业单位改革要求，事业单位等改制为企业的，其使用的原划拨建设用地，改制后不符合划拨用地法定范围的，应按有偿使用方式进行土地资产处置，符合划拨用地法定范围的，可继续以划拨方式使用，也可依申请按有偿使用方式进行土地资产处置。意见强调，严格国有土地开发利用和供应管理。对国家相关法律法规和规划明确禁止开发的区域，严禁以任何名义和方式供应国有土地，用于与保护无关的建设项目。作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度。工业用地可采取先租后让、租让结合方式供应。 结语 国有土地租赁与国有土地出让在法律关系、权益和使用期限等方面存在明显差异。租赁土地不能转让、抵押，而出让土地可以自由转让、抵押，并享有土地升值带来的收益。在征地拆迁方面，租赁土地的违约补偿标准由合同协商确定，而出让土地的补偿不得低于市场价格。此外，租赁土地的最长使用期限为二十年，而出让土地的使用期限则根据不同用途有所不同。国家相关部门还提出了扩大国有土地有偿使用范围的意见，以促进土地资源的节约利用和支持经济社会发展。在供应管理方面，禁止将国有土地用于与保护无关的建设项目，并对土地使用权实行同权同价管理制度。工业用地的供应可采取租赁与出让相结合的方式。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 中华人民共和国乡镇企业法： 第二十八条 举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。 举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续。 乡镇企业使用农村集体所有的土地，连续闲置两年以上或者因停办闲置一年以上的，应当由原土地所有者收回该土地使用权，重新安排使用。 |
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