| 问题 | 二手房买卖违约赔偿问题 |
| 释义 | 买卖二手房违约需按照合同约定或实际损失赔偿，根据《中华人民共和国民法典》的规定，损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过预见到的损失。当事人可约定违约金，但需合理，过高或过低可调整。违约行为可分为单方或双方违约、根本或非根本违约、预期或实际违约，不同情况下采取不同措施。 法律分析 一、买卖二手房违约如何赔偿 买卖二手房违约按照合同约定或实际损失赔偿。二手房买卖时一方违约的，合同有约定的，按合同约定赔偿，合同没有约定的，按实际造成的损失赔偿。 《中华人民共和国民法典》 第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、违约损失赔偿金额怎么确定 违约损失赔偿金额的确定方式为：因违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 三、什么算违约行为 违约行为是指当事人一方或双方不履行合同义务或履行合同义务不彻底。 一般可将违约行为划分为：单方违约与双方违约、根本违约与非根本违约、预期违约与实际违约。单方或者双方违约，指合同一方或双方当事人违反合同约定的行为。根本违约，指合同一方当事人的迟延履行等严重违约行为，致使合同相对方不能实现合同目的。根本性违约，守约方可以解除合同并要求违约方承担违约责任。非根本性违约，指违约状况尚未达到更本违反合同的程度，受损方只能要求损害赔偿，而不能宣告合同无效。若受损方保持缄默，则合同仍然成立。预期违约，是指当事人一方在合同履行期限到来之前，明示或者默示其将不履行合同的行为。实际违约，指在合同履行期限到来以后，当事人不履行或不完全履行合同义务的行为。实际违约又可以分为拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行、其他不完全履行。 结语 根据《中华人民共和国民法典》的规定，买卖二手房违约应按照合同约定或实际损失进行赔偿。违约损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方预见到或应当预见到的可能损失。双方也可以约定违约金及其计算方式。违约行为可分为单方违约与双方违约、根本违约与非根本违约、预期违约与实际违约。根据具体情况，守约方可解除合同并要求违约方承担责任，或要求损害赔偿。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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