| 问题 | 解聘与选聘物业有顺序要求吗 |
| 释义 | 没有顺序要求，但是法律规定：“下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” 可见，业委会或者业主大会提出重新选聘或者续聘物业公司的要求。其中，业主大会需要小区50％业主通过后成立。然后，必须满足两个“1／2”同时通过，这时才能再由业委会或者业主大会运行，投票表决，正式启动整个续聘改聘程序。 一、业主可以如何参与表决 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主也可以委托代理人参加业主大会会议，但是不能授权业主委员会行使。选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，是全体业主的专属权利。 二、选聘解聘物业有哪些注意事项 要使选聘解聘物业公司的程序合理合法，必须明确四点。首先要明确业主是物业管理区域内物业管理重要的权利主体和责任义务主体。无论是前期物业管理阶段，还是召开业主大会、组建业主委员会及原物业管理合同到期后选聘新的企业，都是业主的权利和义务；其次，要明确业主是选聘、解聘物业管理企业的决策主体。而执行选聘、解聘物业管理企业必须依法，并按法定程序进行。由于单个业主对于物业管理企业不太熟悉，《物业管理条例》规定：住宅物业或同一区域内的非住宅要通过招投标的方式选聘物业管理企业。即由业主委员会执行业主大会的决策，组织专家组成招标委员会等机构，按照本市的相关规定，从投标企业中选出最佳的、符合区域实际特点的企业中标，从而保证绝大多数业主的利益；同时，业主还须明确，选聘、解聘物业管理企业涉及到交接的问题，要让物业管理企业事先有所准备。无论是与前期企业解除合同，还是第一次业主大会选聘新的企业，都要提前告诉企业。因为在原物业管理合同到期前，业主委员会要召开业主大会，决定是继续使用原企业，还是重新选择新的；原企业也需要考虑是续签合同，还是退出。另外，交接时清理债权债务，并移交有关的档案资料，都需要留出充分的过渡时间。 |
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