| 问题 | 怎样才算拥有房屋使用权 |
| 释义 | 房地产权利人(法人或自然人)通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。否则，取得的产权不能受到法律的保护。 一、怎么确定小区停车位产权归属？ 1、多层经营性停车位(场)的房地产权归属。 在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物(面积)是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。 2、住宅小区地面停车位的房地产权归属。 地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。 房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。 由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。 3、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。 在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积)，是住宅房屋单元的从物。 首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。 根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。 房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。 可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。 4、小区楼房地下停车位(场)的房地产权归属。 在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。 二、房屋抵押登记需要提交的资料： 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件： (1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明； (2)抵押登记申请书； (3)抵押合同； (4)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的的证明； (5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； (6)可以证明抵押房地产价值的材料； (7)登记机关认为必要的其他文件。登记机关应当对申请进行审核，凡权属清楚，证明材料齐全的，应当在受理登记之日起15日内作出是否准予登记的书面答复。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。 以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载后，重新办理房地产抵押登记。 三、房产证和产权证的区别 房产证，购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。 房产证包括了房屋所有权证和国土证，而产权证仅局限于房屋所有权证，以后房子要交易的话或者是做贷款没有国土证是不行的。掏钱买房就必须办理由国土局和房管局发放的《房地产权证》。一般重庆买房就需要缴纳契税和大修基金的。这个政策都执行好久了。自己把当时交钱的票据好好看看，如果交了的那就要开发商负责。要办前者。它可以自由上市交易。后者不可以。 《房产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。主要记载业主所购房地产的房地产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；宗地号、土地用途、土地位置、宗地面积、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、用途、建筑面积、竣工日期、建购价款以及房地产他项权利等。 现在颁发的《房产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作的房地产产权凭证，两者主要区别是《房地产证》同时记载有土地文件和房屋文件，是对土地使用权、房屋所有权统一进行登记。而原《房屋所有权证》则没有记载土地使用权状况这两者就是包含于被包含的关系，本质区别不大，房产证包含产权证，而产权证的实质作用更大些，以后交易等都起到最关键的作用，没有国土证可以进行交易，但是没有产权证就不行，我们常说的产权证为房屋产权证，而房产证则包括房屋产权证和国土证。在长沙，两者没有实质性区别，证明该房屋所属权证全称为房屋产权证，国土证根据房屋产权证的变化而变化。房产证包括产权证和国土证，目前长沙很多的房子只有产权证暂无国土证，不影响二手房交易。 |
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