| 问题 | 买二手房怎么少交税 |
| 释义 | 一、买二手房怎么少交税 1、二手房交易避税：以“赠与”方式变相交易为躲避营业税和个人所得税，一些购买未满5年的二手房以“赠与”的方式悄然变相交易。如果按照赠与形式，就不涉及到“营业额”的问题，所需付的费用为公证费以及契税。 风险：买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益，但由于该交易实际上是二手房买卖，一旦双方发生了利益纠纷，将最后给消费者带来损失。例如，甲受外债压力将房子抵押出去，而此时他又将房子以赠与的形式卖给乙，并收了房款，这样一来乙的利益就受到了严重侵害。即使这种纠纷闹到了法院，法院也很难判定裁决。 2、二手房交易避税：把交易价格“做低” 有不少人为了少交税而常常采取瞒报、虚报价格的方式。 风险：对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易。虽然双方都可从中占点小便宜，但如果买房人再次将房子转让时将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低，再次卖出的价格和买入价之间的差额就比较大，再次缴纳个人所得税时也要相应多缴。 为避缴营业税，“以租待售”是一些购买未满5年的二手房售房者采用的避税方式。 风险：房价变化，一方毁约，另一方吃亏。一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再向租房者出售该房屋，准备先租后买该房的买主在租了相当长时间后利益将受到损失。反之亦。 二、二手房交易有哪些税费? 一、契税 缴税标准：首套90平及以下，网签价×1%，首套90平以上，网签价×1.5%，二套房网签价×3%。契税由买家承担，过户当天交给房管局。 注意一下，这里说的是网签价，买新房只有一个合同价，买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格，合同价就是房子的实际成交价格，网签价是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少，买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的最低基准价，网签价不能低于过户指导价，否则就按过户指导价交税。 二、增值税及附加 房子未满2年，增值税及附加的征税标准：网签价÷（1+5%）×5.65% 房子已经满2年，普通住宅免征，非普通住宅征税标准：差价÷（1+5%）×5.65%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用。 按规定，增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的，市场成交惯例却是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。 三、个税 满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指卖家在上海交易系统里只有这一套房子。 买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。不过，房东也不是傻子，肯定不会吃亏，所以一般会把节省的税费加到房价上，导致满五唯一的房子报价比较贵，如果实在贵得离谱，那还是算了。 如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房，个税交税标准是：差额×20%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用，这种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证，如果没有这个凭证，可以采用另一种方式纳税：普通住宅网签价×1%，非普通住宅网签价×2%。 实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。 四、中介费 中介费本来不应该单拎出来说，但现在上海房价动辄400万，2%的中介费就要8万+，确实也是一笔不小的负担，一个上海普通白领一年可能都赚不到这么多钱。不过，中介费是可以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间，但一般不会低于8折。一些新兴的互联网中介收费相对便宜，一般在1.5%左右。 五、其他费用 交易手续费：2.5元/平米×建筑面积，买卖双方都要付。 权属登记费：80元/本，每增加一个产权人增收10元。 权证印花税：个人取得房地产权证按5元/件缴纳。 配图费：25元/本。 贷款抵押登记费：商业及组合贷款200元/套；纯公积金贷款100元/套。 合同公证费：200-400元左右，由引发方支付。 评估费：办贷款一般要评估，费用几百到几千，可协商，交给评估机构。 公共维修基金：上家账户中的结余会过户给下家，是免费赠与还是收费赠与，需要双方协商决定。 |
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