| 问题 | 业主欠费物业能否拒绝维护公共设施，项目的构成？ |
| 释义 | 一、个别业主欠费物业能否据此拒绝维护公共设施一方面，物业公司违反了自身的合同义务。物业服务合同是物业服务企业按约定对同一物业管理区域之内的所有房屋及其配套设施设备和相关场地实施物业管理和服务，业主按约定支付物业服务费的合同。鉴于包括消防设施设备在内的配套的公共设施设备、相关场地等属于全体业主共有，而不是属于某个业主（含欠费业主）所有，决定了物业公司就对应的管理具有整体性、不可分性、涉众性和公共性，如果物业公司仅仅因为少数业主没有缴清物业管理费，甚至有的还一分未缴而拒绝加以管理，无疑既违背了合同的约定，也是对已缴费业主权利的侵害。另一方面，物业公司违反了自身的法定义务。《消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”其中明确表明，对管理区域内的共用消防设施设备进行维护管理是物业服务企业的强制性法定义务，不仅物业服务企业、业主委员会、业主无权以任何方式改变，而且物业服务企业也不得以任何理由推诿。上述物业公司客观上未能进行维护管理，甚至已经导致消防泵难于打开、消防栓缺水，明显与之相违。再一方面，物业公司无权自行抵消责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”即物业公司对于业主的欠费可以通过诉讼来维权，但鉴于维护共用消防设施设备与欠费是两个完全不同的法律关系，决定了物业公司不应将二者混为一谈，更不能将自己怠于维权导致未能清理欠费作为抵消自身责任的理由。 二、物业管理收费项目的构成 1、房屋建筑及其设备、设施的自有部位、自用设备的维护、维修、保养费用； 2、共用部位、共用设备设施的日常运营和管理费用； 3、物业范围内的市政设施道路、维护维修费用； 4、物业所有人、使用人在使用物业过程中，为维护公共环境的安全、清洁、秩序、优美，而要求物业经营人所进行的管理和服务费用； 5、物业所有人、使用人要求物业经营人提供的特殊和专业的服务项目而付出的费用。 |
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