| 问题 | 出租房被抵押收回，承租人怎么办 |
| 释义 | 出租人隐瞒房屋被抵押事实，承租人在行使具体权利中，也需要分不同情况具体讨论： 首先得看隐瞒了出租房屋是否给承租人造成了损失。如果没有给承租人造成损失的话，也就是说在租赁期限内抵押权未行使的话，承租人正常使用租赁标的物，那么，租赁标的物是否被抵押的事实没有对承租人权益造成损害。 如果在租赁期限内，抵押权人对租赁标的物行使了抵押权并实现后，则抵押权人（或买受人）不受原出租人和承租人所签署的租赁合同的约束，可以要求承租人返还租赁标的物，此时就给承租人造成了损害，当然可以依据租赁合同要求原出租人承担相关的违约责任，赔偿由此给承租人造成的损失。 但总体地来说，出租人的抵押行为发生在订立租赁合同前，在订立租赁合同时，出租人故意隐瞒抵押这一与合同条款相悖的重大事实，违反先合同义务，已经构成欺诈。该欺诈行为最终导致承租人解除合同并造成经营损失的，出租人应当承担民事责任。 根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 一、房屋抵押的特征 （1）房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。 （2）抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。 （3）负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。 （4）抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。 （5）房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。 （6）房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。 （7）房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。 二、房屋抵押的受限 根据《民法典》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。 （一）土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。 （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。 （三）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。 （四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。 （五）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。 （六）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。 （七）以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。 （八）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。 （九）依法不得抵押的其他房地产。 |
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