| 问题 | 代持房产怎么过户 |
| 释义 | 说一个借名买房中常见的纠纷案例。比如原先说的好好的，房子是张三买的，钱也是张三付的，只是借了李四的名义购买。但是看着房价日益增长，李四却耍赖了，声称房子是他自己买的，只是借了张三的钱，于是产生了纠纷。由于借名买房中两方一般具有特殊关系，因此很少有正儿八经签订借名买房合同的，在没有白纸黑字证明的情况下，一方事后反悔，另一方就比较被动了。还较为常见的纠纷是，代持人对外负债，房屋被其债权人查封抵债。比如张三信任李四，将房屋登记在李四名下。但是万万没有想到，李四背着张三卖给了王五，或者，他背着张三拿着房子在银行做抵押贷款。这种情况下，张三很可能就竹篮打水一场空。因为根据相关规定，第三人在没有过错的情况下，依据房屋登记信息而信任李四是房屋所有人，并且与之交易或者设立抵押是受法律保护的。这种情况下，张三要回房屋是没戏了，只能依据借名合同向李四主张违约责任。另外，接着上面的例子再说，如果李四在外欠了债。法院经过判决后强制执行挂在李四名下的房子。当然你认为这房子只是挂在李四名下，实际上是你花的钱。但是法院不这么想。这种情况下，先不论你将会经历怎样的诉累，单纯从结果上来说，在执行阶段能打赢执行异议之诉的可能性非常低。总的来说借名买房后患很大。除去以上几点常见的风险，还有其他风险，比如借名期间，如果遭遇拆迁，拆迁款如何分配等等问题。况且在审判实践中，由于缺乏明确的法律指引，法院在认定借名事实以及适用法律的过程中遇到许多棘手的问题。不仅如此，不同地方法院针对同一类型的房产借名登记案件处理态度和方法也存在一定的差异。所以在借名买房这件事上要慎重。如果你还是打定主意借名购房，笔者建议做好以下预防措施： 一、最好过户后由代持人出具以出资人为受托人的全权委托公证，方便出资人实际控制，随时可将房屋过户到自己或指定人名下。如果你不好意思和对方签订合同，那么尽可能留下微信、录音等相关证据证明你们双方之间的借名事实。 二、全程参与与第三人或者开发商签订房屋买卖合同的全过程。尽可能让第三人或者开发商知道你才是实际购买人。并且在这个过程中，留下能证明你是实际购买人的证据。 三、相关房屋的购款以及税费等由自己的银行卡直接转账到对方账户，并由自己保留好发票或者收据。 四、由自己保管房产证。实际登记人无论是买卖房屋或者抵押登记，都需要房产证原件。因此将房产证拿在手上，是最有效避免风险的方式。 五、实际使用房屋。保留好相关水电费发票或者装修凭证，这些证据可以证明是你实际使用者房屋。如果你打算把房屋出租，则需要以自己的名义与租户签订租赁合同。 六、寻找的代持人最好不要有过多的对外生意往来。 |
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