| 问题 | 商品房买卖合同履行中的特殊问题 |
| 释义 | (一)范本并非不能改 合同是当事人合意的结果，只要当事人自己签订的合同内容不违反法律，法律就不会加以干预。政府出台“合同示范文本”，并印制统一合同，仅是推荐使用，而非强迫使用，更不能限制当事人的自主决定。开发商拿来的“不能改”的合同范本很可能就是自己拟定或已经填好空的合同，条款的内容可能损害购房者既得利益或剥夺购房者的权利，遇到这样的情况，一定不要随意妥协。 (二)范本的具体内容需要细化 示范文本”只是范本，只对合同起示范作用，里面的条款还需要双方进一步的约定，如果考虑不周全而轻易签署可能会使自己陷入被动。为了保障当事人的自由选择权，合同文本中设有很多空格和空白行，购房人签合同时一定要注意对合同空白处的内容进行选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。 (三)仔细阅读范本的每一个条文再签字 范本的每一个条文都涉及双方的切身权利和义务，因此对于每一个条款都要仔细阅读，否则，一旦签字就要承担责任。尤其是合同中的空白处已经被开发商填写好的情况，这样的内容仅代表房地产商一方的意愿，购房人有权不接受。不清楚的地方可以要求开发商予以解释对于合同条款含义不清楚的地方，一定要要求开发商予以解释，必要的时候将开发商的解释写人合同，以免糊里糊涂地丧失自己的权益。 (四)对自己不利的地方要力争修改 由于开发商和购房人处于不平等的谈判地位，因此开发商会以拒绝签约为要挟，拒绝对自己提出的“范本”进行修改，遇到这样的情况应当据理力争，并号召其他购房者共同谈判，删除对自己不利的条款。 (五)事先准备一份《示范文本》 一、签房屋买卖合同注意点有哪些 (一)首先看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。 (二)使用规范的合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。 (三)查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。 (四)买期房要注意建筑面积的约定。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。 (五)买期房要约定交房条件和时限。所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。 (六)签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。因为这两书都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此特别要注意。 (七)签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。这是购房者很容易忽略的内容，要注意防止物业公司变更物业费。 (八)注意合同文本中补充协议的内容。购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。 (九)注意约定违约责任。这部分合约应包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。 【本文关联的相关法律依据】 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房舅父使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定，或者违约金数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收与其贷款利息的标准计算。 |
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