| 问题 | 八点要素告诉你郊区商品房能不能购买 |
| 释义 | 北京市场上，商住房供给大于普通住宅，深圳12月份商住房供给也占比达80％。即便如此，买这种郊区商住仍然要十分小心。 1、郊区商住房必须重“商”轻“住”对于郊区的商住房项目来说，商业真正发展起来要相当长的时间。比如北京地铁房山线稻田站的金域堤香项目，该项目有一部分商住产品，但是这项目除了一个地铁站（距离500米），附近真的就如“稻田”一般。未来如果自己不住，也只有出租一条路。商住房没有“商”只有“住”，其价值大打折扣。 2、郊区商住房的装修成本不可忽视对于一上一下格局的郊区商住房而言，其装修成本是不可忽视的，一个产权面积40平米，实得80平米郊区商住房装修成本比80平米的平层要高出很多。郊区户型一般要设计两个卫生间和一个楼梯，再加上夹层成本，仅这些至少需要几万块的装修预算。如果你的开发商帮你设计了精装修，成本可能又上去了。 3、大部分郊区格局一般一层几十户的郊区商住，不要奢谈格局了，能够给你一扇窗户就不错了，南北通透是不敢想了，室内通风可能需要窗口和入户门同时开启才行，当然有些开发商相对良心，配备了整体新风系统，但这些也不是白给你用的。 4、难以实现“买一层送一层”郊区商住房如果要实现“买一层送一层”，每一次就比较压抑。事实上我们从开发商的样板间（如下图）也能看出来，市场上真正“买一层送一层”的郊区商住非常少，上层空间差不多只有下层空间的12。这主要是为了在底层客厅区域留出挑高，以增加整体空间张力。 5、郊区商住房只能赚点租金二手房市场上，同地段商住房和住宅的价格差异非常大，越靠近中心城区，差距越大。北京的石景山的CRD银座（商住）单价在4．5万左右，而附近的远洋山水则高达7万左右；而地段更优越的西直门区域，金贸中心（商住）单价在5．5万左右，附近的铁路巷单价早已奔10万了。前段时间有则报道，《190万元商住房税费85万元》，原价45万现价190万，房价涨了4倍多，但由于不享受“满五唯一”等优惠，出售时要缴纳7万多增值税，43万多土地增值税，29万的个税，5．7万的契税……也许你会想着转嫁给购房者，但这笔钱对方愿意出么？买商住房出手相对困难，核心区赚租金倒是比较好，但五六环外的商住房就得打折扣了。 6、居住成本这些大家应该都知道，不详细说了，不通燃气、水电物业费都比较贵。 7、产权问题前几天有关70年产权到期自动续期的消息让房地产着实躁动了一番，但商住房的土地是商业性质的，免费续期的可能性不大。总之，郊区商住房核心是“商”，其次才是“住”。如果不具备“商”的潜力，还是不要碰的好。 |
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