| 问题 | 民法典中民间房屋买卖合同不用公证生效吗 |
| 释义 | 民法典规定，私下签订的房屋买卖合同，当事人具备民事行为能力，真实表示意思，不违反法律规定和公序良俗，具有法律效力。房地产分离出卖、产权未登记过户、产权主体问题等情形下的房屋买卖合同无效。 法律分析 一、民法典中民间房屋买卖合同不用公证生效吗 民法典规定，公证并不是房屋买卖合同生效的要件，私下签订的房屋买卖合同，当事人人有民事行为能力，是其真实意思表示，没有违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 二、无效房屋买卖的情形 1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。 如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户，合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。 即使房屋已实际交付也属无效。 故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。 非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。 房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。 出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。 部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 通过上述分析可以知道，依据《民法典》的规定，私下签订的房屋买卖合同未公证，如果行为人具有相应的民事行为能力； 意思表示真实； 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的，具有法律效力。 结语 总之，《民法典》明确规定，民间房屋买卖合同并不需要公证生效。只要当事人具备民事行为能力，真实表达意思，并且没有违反法律和公序良俗，这样的合同就具备法律效力。然而，需要注意的是，房地产分离出卖、产权未登记过户以及产权主体问题等情况下，买卖合同可能会被认定为无效。因此，在进行房屋买卖时，双方应当遵守相关规定，确保合同的有效性。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第四节 房屋租赁 第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第一章 总则 第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第七章 附则 第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。 |
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