| 问题 | 小产权二手房包括哪些房屋 |
| 释义 | 严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。 已购公房，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。 乡产权，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。 而对于使用权房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。 一、小产权房销售是否属于违法 小产权房屋销售属于违法。小产权房不能取得合法的土地证和产权证，购买小产权房有以下风险： 1、法律风险。因为小产权房只有普通商品房的使用性质，没有法律性质。因此，法律法规对商品房的有关规定和制度对小产权房无效，购房者的权益难以维护； 2、政策风险。若购买在建项目，遇有关部门整顿小产权房，可导致部分项目停建甚至强拆。购房者可能面临无法取得房屋，无法及时索取房款的情况； 3、如果购房后遇到国家征地拆迁，由于乡镇产权房没有国家认可的合法产权，购房人不是合法产权人，很可能无法获得产权拆迁补偿。 二、小产权房被拆除有补偿 小产权房拆除后能否获得赔偿有两种情况： （一）小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体村民过程中擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉小产权房的产权人是属于农村集体经济组织，或属于宅基地使用人，拆迁安置赔偿的利益，只能由产权人即集体经济组织及其成员享有。 （二）小产权房是属于违法建筑，对于这种情况，根据法律规定 “拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予赔偿”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓小产权房的产权证也不是真正合法有效的产权证。即小产权房不受法律保护，拆除很难获得赔偿。但并不是都得不到赔偿，能否获得赔偿以及如何赔偿要根据情况而定。 【本文关联的相关法律依据】 《城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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