| 释义 |
法律主观：
土地使用年限都去哪儿了? 1、房产建造周期过长 从开发商获得 土地使用权 开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发，等到项目的后期时，往往土地使用年限有不同程度“缩水”。 2、转卖浪费年限 中国土地价格飞涨，有一些不良房企通过土地高溢价获利，而且风险小，有的土地甚至被转卖了很多次，在不断的转卖中耽搁了开发，从而缩短了使用期限。我国住宅的土地使用年限固定为70年，综合类土地使用年限固定为40年/50年。经过转卖，土地使用年限肯定缩水。但实际上，新房的土地使用年限也是经常缩水的。例如有的楼盘2000年左右开发，至今已经15年过去了，项目仍没未开发完毕;有新项目的土地经过几次转手才进入楼盘开发期，土地使用权限已经浪费了十几年了。这种情况时有发生，并不是特殊案例。 3、资金短缺、证件难办耽误开发 房产项目开发过程中遇到资金不到位的情况可能造成土地闲置，部分房产项目也会因为相关证件未办理好将土地闲置，等到资金到位、证件齐全再继续开发、销售，但土地使用权年限实际上在闲置的这几年期间发生“缩水”。 剩余土地使用年限如何判断?怎么计算? 查看房屋的《国有 土地使用证 》。要想保障房屋产权年限，购房者在签订 购房合同 之前要查看开发商的五证《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《 商品房预售 许可证》和《房地产开发 企业资质 证》，看看开发商五证是否齐全。其中，《国有土地使用证》上会对房屋的土地使用年限有规定， 注意：①土地使用权出让合同的日期是房屋土地使用年限的开始，千万不要以买房合同的日期作为土地使用年限的开始;②购房者需要查看五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。③建议购房者到发证机关网站查询，看五证是否为真，有其是二手房。 土地使用年限到期怎么办? 1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交 土地出让金 ，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。 2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似 拆迁 安置的办法解决。 二手房也有黄金年龄？ 二手房的缺陷就在房屋年龄上，房屋年龄过大，土地使用年限就会缩小，所以买二手房要注意产权期限，还要特别注意楼龄，因为房子也有黄金年龄。 二手中介的统计数据显示，10年楼龄是房子的一道坎，排除地段、学位等因素，楼龄超过10年的房子的各项设备已经进入老化期，价值也开始走下坡路，很多投资客不会买超过10年楼龄的房子。当然，假如有名校学位支撑，“二三十岁”的老房子仍可能身价暴涨。 若想避免土地使用年限到期的尴尬情况发生，购房者需要在买房的时候对房屋土地使用年限进行查验，若新房开发时间超过十年，二手房房龄超过十年，建议您谨慎购买。
法律客观：
我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条对土地使用权出让最高年限作了明确的规定，其中居住用地70年。所以，一般住宅的土地使用年限为70年。那么，对于二手房来说，应该如何计算呢?按照规定，应该根据我国土地的取得方式来分别看待。若已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限应按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用权证》规定，用出让年限减去已使用的年期计算。若已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。例如：某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-(1999年-1997年)=68年(2067年止)，如该楼第二套房屋于2002年入市交易：其土地使用年限：70年-(2002年-1997年)=65年(2067年止)。
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