| 问题 | 土地租赁可以转让吗? |
| 释义 | 国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。 承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。 在司法实践中，对于土地租赁合同违约是需要及时的进行解决，对于处理的方式就需要由双方来进行协商，对于当事人是可以要求对方承担违约的责任，在处理的时候就需要结合实际情况来，这样才能保障到当事人的合法权益和利益。 一、租赁期限应依据《民法典》规定 《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。根据此条的规定，租期最长可以达到70年。 《规范国有土地租赁若干意见》属于国土资源部发布的部门规范性文件，《民法典》为全国人大常委会发布的法律。根据上位法优于下位法的原则，国有土地租赁期限应根据《民法典》20年的规定实施。 此外，国土资源部土地利用司关于租赁期限的回复中明确表示国有土地租赁合同约定的租赁期限不仅要受土地使用年限的限制，也要受《民法典》的约束，最长不得超过20年。租赁期满，如要继续使用土地的，双方可以按照《民法典》和《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》的规定续订租赁合同。 综上，《民法典》中有关于租赁最长期限20年的规定为强行法，适用于国有土地租赁合同。 租赁合同费用缴纳方式及数额 年租制是国有土地使用权租赁制度的具体实现形式，是指政府以土地所有者的身份将国有土地使用权出租给土地使用者，并向土地使用者（承租人）按年收取租金的行为。其基本特征是”按年交租”“长期承租”“定期调租”。但实践中国有土地租赁可按月、按季、按年缴纳土地租金。 《规范国有土地租赁若干意见》 第二条规定，国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。 第三条规定，国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。 |
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