| 问题 | 目前城市小区里的地下车位实际上分为两类 |
| 释义 | (一)报建时就已在规划上注明是地下车位。此类车位可以租售，但需取得房管部门的销售许可。 (二)以人防工程名义报建，实际作为车位使用的。这类车库不能买卖，也根本不能取得房产证、土地证。 一、人防工程地下车库属于业主吗 在计划经济时代，建筑物地下室的投资主要来源于国家。所以，在法律上应当归国家所有。但随着城市商品房的发展，建筑物地下室投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。因此在当今社会，人防工程地下车库属于全体业主共有。 二、地下人防工程地下车库究竟归谁所有 (一)目前业主和物业的纠纷中只要涉及地下建筑，就很难解决，根本原因就在于我国现行的法律法规对包括地下人防工程在内的权属没有明确界定，更没有对地下人防工程使用者的权利义务作出规定。 据了解，在计划经济时代，建筑物地下室的投资主要来源于国家。所以，在法律上应当归国家所有。随着城市商品房的发展，建筑物地下室投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。 《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。法律同时规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。但是，现行法律并没有明确规定结合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有权的归属。 “按照国家有关规定，可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明，没有载明的，视为一并转让，按照《人防法》规定，投资者收益，但物业公司并不是投资者。 根据《土地管理法》，房屋所有权归房屋土地使用权人拥有，既然开发商已将土地使用权转卖给业主，业主们也就拥有了人防工程的所有权。 (二)高层建筑同步建设人防工程是国家的强制要求，人防工程本质上是小区的强制配套设施，应该和小区的道路绿地一样随着房产一并移交给全体业主使用。但是由于规定人防工程使用权的法律主要是《人民防空法》，而我国的商品房市场于该法颁布后的九十年代末才开始逐渐形成，所以该法并没有涉及人防工程使用权转移的内容，涉及使用权的规定也仅有该法第5条一句话：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 事实上，开发商会狡辩说人防车库的成本未计入建筑成本，但是人防工程本身是国家法律规定的强制配套，并不因为是否计入建筑成本而决定人防工程使用权的转移。就好像汽车必须配备刹车、安全带一样，无论是否计入成本，都需要向全体业主移交人防工程的使用权。因此，用人防工程改造的地下车库应该属于全体业主所有。 |
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