问题 | 逾期交房纠纷怎么解决,房屋质量纠纷怎么解决? |
释义 | 一、逾期交房纠纷怎么解决交付房屋是出卖人主要义务,迟延履行主要义务经催告后仍未履行的,买受人可以解除合同。《解释》第15条规定“出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同,但当事人另有约定的除外”,故房屋逾期交付时,买受人可以选择是否解除合同。不选择解除,可以要求出卖人支付逾期交付期间的违约金和赔偿损失;选择解除合同,可以根据合同约定和履行情况要求出卖人支付违约金、双倍返还定金和赔偿损失,尤其是赔偿房屋增值损失。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为逾期交房的免责事由,该事由成立将免除出卖人逾期交房的违约责任,免责事由的合法性与公平性将成为双方争议焦点。免责事由是否有效应当考虑: 1、出卖人是否能够或者应当预见到; 2、出卖人是否能够或应该能够解决; 3、该事由是否足以导致延期施工。 二、房屋质量纠纷怎么解决一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。实行住宅工程质量分户验收管理的地市,出卖人未交付《住宅工程质量分户验收表》,买受人可以拒绝接受房屋;未实行分户验收的地市,房屋质量不符合约定交付条件或房屋通常品质,买受人亦可拒绝接受,由出卖人承担修理、更换、重做和赔偿损失的责任。房屋交付后产生质量问题或隐蔽瑕疵暴露的,出卖人应当自交付之日承担保修责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“解释”)第13条,买受人可以自行修复或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或交付后经鉴定主体结构不合格,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。 |
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