| 问题 | 房改房土地出让金如何计算 |
| 释义 | 由于很多市民在买房时并不知道要补缴这笔出让金，等双方讲好价格去服务办手续时才知道要补上，很多买房者都觉得自己的房子买亏了，导致一部分人在转让办证时停止了交易。 对于已购公有住房上市出售需按照有关计算公式来补缴土地出让金，其中，应补缴的土地出让金＝标定地价（元／平方米）×缴纳比例（≥40％）×上市房屋分摊土地面积（平方米）×年期修正系数。 1、标定地价： 2、基准地价： 居住用地基准地价按不同的标准分为五级，其中一级为304元／平方米，二级为243元／平方米，三级到五级依次为192元／平方米、145元／平方米、110元／平方米。 所谓标定地价，算起来也是有章可循的：标定地价＝基准地价（元／平方米）×区位修正系数×容积率修正系数。 3、区位修正系数由各地根据房屋所处位置、交通便捷程度、基本生活设施和公共服务设施状况、环境质量等因素来修正，变动范围一般以基准地价为基数，上下浮动20％，即基准地价的80％—120％。而我市的普通多层，容积率都符合要求，在计算标定地价，基本上没有考虑容积率修正系数。 一、房改房交易土地出让金是由谁缴纳 房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。房改政策规定：原以标准价购买公房的职工，可以根据本人意愿理顺到成本价，在补交购房时标准价与成本价差价款后，获得全部产权，并换新的产权证书。全产权，可以上市交易。房改房已经交纳土地出让金上市交易后再次进入市场交易的，按照出让土地使用权的商品房交易的有关规定执行。 您拥有100％的产权证说明该房屋的使用、占有、处置、收益的权利全部归产权人所有，即通常所说的全产权，不需经过原产权单位同意就可处置，如果房屋如果是全产权，并且已有房产证，则可以进行交易。 全产权的房改房交易费用如下： 1、契税：普通住宅按买价征收1．5％；非普通住宅按买价征收3％由买方承担； 2、营业税（卖方）：取得房产证未满2年按房价的5．5％收取； 3、个人所得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年，按交易差价的20％收取； 4、交易费：6元／平米，双方各付一半； 5、登记费：80元，买方缴纳。 二、房改房土地出让金 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2％的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。房屋产权时间是自产权证发放之日算起。 房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。 |
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