| 问题 | 投资性房地产出售财务处理应该怎么办 |
| 释义 | 《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产： (一)已出租的土地使用权。 (二)长期持有并准备增值后转让的土地使用权。 (三)企业拥有并已出租的建筑物。 第十八条规定，企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 《企业会计准则讲解2010》规定，处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目;按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目;按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目;按照已计提的折旧货摊销，借机“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目;原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目;按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目;按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。 根据上述规定，房地产企业开发商业地产用于出租，应当确认为投资性房地产，再出售时按照上述处置投资性房地产规定进行会计处理，根据投资性房地产核算模式不同会计处理有所差异。 一、生产性生物资产 (一)生物性资产概述 生产性生物资产，是指小企业(农、林、牧、渔业)为生产农产品、提供劳务或出租等目的而持有的生物资产，包括经济林、薪炭林、产畜和役畜等。 生产性生物资产可以划分为未成熟和成熟两类，前者指尚未达到预定生产经营目的；还不能够多年连续稳定产出农产品、提供劳务或出租的生产性生物资产。后者则指已经达到预定生产经营目的的生产性生物资产。 (二)生产性生物资产的初始计量 1.外购的生产性生物资产成本 外购的生产性生物资产成本包括购买价款、相关税费、运输费、保险费以及可直接归属于购买该资产的其他支出。其中，可直接归属于购买该资产的其他支出包括场地整理费、装卸费、栽植费、专业人员服务费等。 企业外购的生物资产，按应计人生物资产成本的金额，借记“生产性生物资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”、“应付票据”等科目。 2.自行营造或繁殖的生产性生物资产的成本 自行营造的林木类生产性生物资产的成本，包括达到预定生产经营目的前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出。 自行繁殖的产畜和役畜的成本，包括达到预定生产经营目的前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。达到预定生产经营目的，是指生产性生物资产进入正常生产期，可以多年连续稳定产出农产品、提供劳务或出租。 (三)生产性生物资产的后续计量 成熟的生产性生物资产进入正常生产期，可以多年连续稳定产出农产品、提供劳务或出租。因此，应当按期计提折旧，以与其给企业带来的经济利益流入相配比。 生产性生物资产的折旧，是指在生产性生物资产的使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。 小企业(农业)应当根据生产性生物资产的性质和使用情况，合理确定生产性生物资产预计残值。小企业生产性生物资产的预计净残值一经确定，不得随意变更。 生产性生物资产折旧的会计处理问题 第一点，确定需要计提折旧的生产性生物资产的范围。当期增加的成熟生产性生物资产应当计提折旧，一旦提足折旧，不论能否继续使用，均不再计提折旧。 第二点，预计生产性生物资产的使用寿命。小企业(农业)确定生产性生物资产的使用寿命时，需考虑以下三个因素： 1.该资产的预计产出能力或实物产量。 2.该资产的预计有形损耗。 3.该资产的预计无形损耗。 第三点，生产性生物资产的折旧方法。小企业会计准则规定了生产性生物资产可选用的折旧方法为年限平均法。 小企业(农业)应当自生产性生物资产投入使用月份的次月起按月计提折旧；停止使用的生产性生物资产，应当自停止使用月份的次月起停止计提折旧。 生产性生物资产计提折旧的账务处理 企业应当按期对达到预定生产经营目的的生产性生物资产计提折旧，并根据受益对象分别计入将收获的农产品成本、劳务成本、出租费用等。对成熟生产性生物资产按期计提折旧时，借记“生产成本”、“管理费用”等科目，贷记“生产性生物资产累计折旧”科目。 (四)生产性生物资产的处置 处置生产性生物资产，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折旧”科目，按其账面余额，贷记“生产性生物资产”科目，按其差额，借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目或贷记“营业外收入——处置非流动资产收益”科目。 |
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