| 问题 | 前期物业服务合同对业主的效力 |
| 释义 | 根据规定,建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同,不仅对建设单位或者业主委员会、物业服务人具有法律约束力,也对业主具有法律约束力。业主享有合同中的相关权利的同时,也承担合同义务,受合同条款的规范和调整。 尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。 基本概念解读。 我国物业服务合同的类型包括两种：一是前期物业服务合同，二是普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，它是一个过渡性合同。 普通物业服务合同是指业主与物业管理企业签订的物业服务合同，即由业主支付费用。 其二、《前期物业合同》的产生 开发商在建设工程的后期，通过法定的程序选择物业管理服务机构，并与该物业公司签订的《前期物业管理合同》，在开发商交付房屋的过程中，直至小区业主进驻后，选举出业主委员会，并由业主委员会选举出新的物业公司过程中，该《前期物业服务合同》处于履行状态。 其三、业主委员会代表业主签订的《物业服务合同》。 实践中，业主往往组建成立业主大会，并通过其执行机构—业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同。 业主大会选举的业主委员会代表全体业主利益，与物业服务企业签署的物业服务合同，对全体业主同样产生约束力。 法律依据 《民法典》第939条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。 《中华人民共和国物业管理条例》 第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” |
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