| 问题 | 已经出售的房屋是否可以购买？ |
| 释义 | 已出租的房屋可以买卖，但需注意买卖不破租赁和承租人的优先购买权等问题。在签订买卖合同时，要注明房屋正在出租，并将租赁合同作为附件。此外，需明确房租何时转由买受人收取，约定交付房屋的具体时间和逾期交付的违约责任。如果承租人不按期腾退房屋，出卖人有权要求腾退。此外，买受人可保留一部分购房款待交接后支付。了解房屋出租和买卖的关系及相关规则非常重要。 法律分析 一、已经出租的房屋可以买卖吗 对于已经出租的房屋能买卖吗，答案是肯定的。因为房屋出租的法律关系中，承租人享有的是房屋的使用权，而房屋的所有权依然属于出租人；此外对房屋上设立租赁合同是一个负担行为，而房屋买卖是处分行为，两者同时进行并不冲突。不过要注意买卖出租房屋的两个问题，一是买卖不破租赁，即在租期到期之前，房屋购买者不能要求承租人腾房。二是承租人的优先购买权，买出租的房屋之前要有承租的人的放弃优先购买权最好。 二、买卖出租中得房屋需注意什么 签订正在出租中的二手房买卖合同，应当注意以下问题： （一）不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租，还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件。否则，则可能发生： 1、一旦出卖人违约不想出卖房屋时，既可另行签订虚假租赁合同，将租期约定很长，将租金约定很低。这样依据“买卖不破租赁”，不论出卖人或者买受人均无权主张承租人腾退房屋。此足以打击买受人要求继续购买房屋的意志，而出卖人则不用承担任何违约责任。 2、出卖人可以降低租金，改变买受人的预期收益。 （二）要明确约定房屋租金何时转由买受人收取。通常房屋租金最迟在买受人支付百分之八十购房款或者房屋产权过户时，转由买受人收取。 （三）不要仅在房屋买卖合同中简单的约定，租赁合同终止后，出卖人交付房屋。还要约定出卖人交付房屋的具体时间，以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后，承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍。 （四）要明确约定租赁合同到期后，如果承租人未腾退房屋，出卖人负有请求承租人腾退房屋的义务。因为就租赁合同而言，出卖人是租赁合同的出租方，是租赁合同的相对人；就房屋买卖合同而言，出卖人有按期交付房屋的义务。 （五）要明确约定买受人保留一部分购房款，待房屋交接后支付。因为出卖人办理完产权过户后，可能难以找到，但是对于正在出租的房屋，出卖人的多项义务尚未履行。 房屋出卖行使的是所有权，房屋出租行使的是使用权，两者并不冲突。但是一定要弄清楚房屋出租和房屋买卖的关系以及买卖不破租赁，承租人的优先购买权等规则。也就是说。 结语 买卖已出租房屋是可以的，因为出租房屋的使用权与所有权是分开的。但在进行买卖时需注意两个问题：一是买卖不破租赁，即在租期到期前不能要求承租人腾房；二是承租人的优先购买权，最好在买卖前确保承租人放弃优先购买权。在签订正在出租的二手房买卖合同时，应注明房屋正在出租，并将租赁合同作为附件。此外，还需明确约定租金何时转由买受人收取、交付房屋的具体时间和逾期交房的违约责任等。买受人可保留部分购房款待房屋交接后支付，以确保出卖人履行多项义务。总之，了解房屋出租与买卖的规则是必要的。 法律依据 商品房销售管理办法：第一章 总则 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。 |
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