| 问题 | 农村宅基地最新政策 |
| 释义 | 一、农村宅基地的新政策解析 和人一样，农村的每一块宅基地，也都有自己专属的“身份证”。上世纪90年代初，根据国家、省、市的统一部署，我区开展了农村宅基地土地使用权的登记发证工作，共核发农村宅基地使用权证约19万本。然而，20多年过去了，萧山农村的变化日新月异，宅基地“大军”里，有老兵退役，也有新兵入伍。为了重新整编宅基地“队伍”，我区即将重新启动宅基地确权登记工作。“这项工作的开展，对深化我区农村土地使用制度改革、提高土地管理水平、促进土地节约利用、维护农民合法权益、保持农村和谐稳定、有效规范农村住房建设管理等都具有十分重要的意义。”国土萧山分局党委书记、局长谢*民表示。现状我区目前宅基地发证工作进展如何?宅基地，指的是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。近年来，国家、省、市、区对保障农民权益、加强农村宅基地管理、推进农村宅基地登记发证工作十分重视。萧山区政府连续两年在《政府工作报告》中明确，将“加强农民建房管理，启动农民宅基地确权发证”列入重点工作。为积极开展宅基地确权发证，国土萧山分局也做了大量的准备工作：从2013年初开始，开展了宅基地管理专项调研，于2013年8月出台了《杭州市萧山区农村住房建设管理暂行办法》，对全区农村新建、改建、扩建、翻建和调剂住房，以及按一体化政策实行的多、高层公寓式安置房的审批及其管理，进行了明确和规定;2014年3月份开始，选定浦阳镇桃北新村、曹坞村和瓜沥镇碧苑新村、信源村四个村作为宅基地确权登记发证试点，开展了宅基地使用情况的调查，为全区确权登记发证工作积累经验。在多个层面征求意见的基础上，区政府于2014年8月22日出台了《杭州市萧山区农村宅基地登记发证实施意见》，9月30日下发了《杭州市萧山区农村宅基地确权登记发证工作实施方案》，为我区宅基地登记发证工作提供了政策依据。2014年底，国土萧山分局组织人员对各镇街进行了宅基地确权发证的业务培训，对政策文件的要点以及具体工作步骤进行了讲解，并布置了宅基地使用情况调查的工作任务。聚焦七大热点焦点问题解答农村宅基地确权登记发证工作政策性强、工作量大、涉及面广、情况复杂，需要各镇街、村(社区)和有关部门各司其职、各负其责、通力协作、密切配合。记者就如何加快推进我区农村宅基地确权登记发证工作，以及群众关心、关注的几个热点、焦点问题采访了国土萧山分局。本次发证与1989-1991年初始登记的区别在哪里?1989年—1991年期间，根据国家、省、市的统一部署，我区开展了农村宅基地土地使用权的登记发证工作，共核发农村宅基地使用权证约19万本。本次发证与1989-1991年初始登记的区别主要有两点：(1)技术手段上的区别，1989-1991年初始登记发证采用的是皮尺丈量，手工草图，本次发证采取测绘来采集数据，最终形成宗地测绘成果，并建立数据库，手段更科学、数据更准确。(2)发证程序上的区别，1989-1991年初始登记以村、乡镇为主，从测量到发证，都由村和乡镇具体操作，土地证也是事先盖好章，由乡镇填发。这次发证前期准备工作由村、镇组织开展，资料收集完成后，经过地籍调查、申请、受理、审核、公告、注册登记，最后核发土地使用证，程序上更加合法、规范。宅基地登记发证需要提供哪些资料?根据《杭州市萧山区人民政府关于杭州市萧山区宅基地使用权登记发证实施意见》(萧政办发〔2014〕105号)，宅基地登记需提交以下资料：(1)土地登记申请表(到当地国土资源所办证窗口领取);(2)户主身份证和户口簿(复印件需与原件核对)，委托他人代理申请，应有授权委托书及委托代理人身份证明;(3)宅基地土地登记权属审核意见表(到当地国土资源所办证窗口领取);(4)宅基地权属来源证明;(5)宗地测绘资料和地籍调查表(当地国土资源所提供);(6)门牌证或地名办证明;(7)涉及继承、析产的，需提供合法证明;(8)国土资源部门认为需要提交的其他资料。其中，可作为宅基地权属来源证明的资料有：(1)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前农村村民建房占用的宅基地，至今未扩建、改建的，以及1982年2月13日至1986年12月31日《中华人民共和国土地管理法》实施前止，农村村民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，已按相关规定处理且至今未扩建、改建的，由本集体经济组织出具的《无权源宅基地证明》可作为确权发证的依据;(2)1989-1991年宅基地初始登记资料，包括登记档案、土地使用证(至今未扩建、改建);(3)历年来的有效用地批文：①1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施至1998年12月31日止，按照“农民建房使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准;使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准”的规定审批的农民建房用地批文。②1999年1月1日新《土地管理法》实施至2013年9月30日止，由县级人民政府审批的农民建房用地批文。③2013年10月1日《杭州市萧山区农村住房建设管理暂行办法》实施起至今，各镇、街道审批的农民建房用地批文。历史遗留的未经审批或超面积审批的宅基地怎么处理?根据省、市文件精神，在已出台的《杭州市萧山区农村宅基地登记发证实施意见》中，对历史遗留问题坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的原则，分段分类进行处理：(1)第一时段：1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用的宅基地，有多少确多少;(2)第二时段：1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1986年12月31日《土地管理法》实施前为止占用的宅基地，按相关规定进行处理的，有多少确多少;(3)第三时段：1987年1月1日《土地管理法》实施起至2009年12月31日止占用的宅基地，符合补办条件，在经处理后，按建设用地补办用地审批手续;(4)第四时段：2010年1月1日起至2014年3月27日止占用的宅基地，符合补办条件，在经过处理后，按占用前地类补办审批手续(也就是说如果占用的是农用地，必须先办理农用地转为建设用地手续);(5)第五时段：2014年3月27日后的违法占地建房，一律按现行政策处理。宅基地超面积部分如何处理?宅基地面积超过批准面积部分，采取在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超占面积，超占部分位置在宗地图中用虚线标注的办法，待今后拆建、翻建时予以拆除。一定要符合“一户一宅”才能发证么?《杭州市萧山区农村宅基地确权登记发证实施意见》中规定，宅基地确权登记的基本原则是：(1)坚持“权属合法、界址清楚、面积准确”原则;(2)坚持一户一宅原则;(3)坚持依法自愿原则。但是有一种情况可以例外：本村集体经济组织成员合法拥有两处以上宅基地，且合计面积未超标准的，也可按规定登记发证。非本村集体经济组织成员能不能发证?根据《杭州市萧山区农村宅基地确权登记发证实施意见》规定：“非本村集体经济组织成员属于以下三种情况，可予以登记发证”：(1)非本村集体经济组织成员因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在土地登记卡和《集体土地使用证》记事栏中注记“该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。(2)非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的住宅，且产权无异议，经住宅所在村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告无异议的，可办理宅基地登记发证，在土地登记卡和《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本村农民集体经济组织成员”。(3)根据《杭州市人民政府关于进一步加强农村宅基地管理切实维护农民权益的意见》(杭政函〔2014〕76号)精神，在坚持“一户一宅”、法定面积和在接收村村集体经济组织或村民委员会同意的前提下，农户到本镇(街道)范围内其他村调剂、购置旧房取得的宅基地，可予以确权发证。 《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》一、切实履行部门职责。农村宅基地用地建房审批管理事关亿万农民居住权益，涉及农业农村、自然资源等部门。各级农业农村、自然资源部门要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和国务院“放管服”改革要求，在党委政府的统一领导下，切实履行各自职责。农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。各级农业农村、自然资源部门要建立部门协调机制，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作。 一、苏州购房契税新政策最新解析 根据《江苏省财政厅江苏省地方税务局江苏省住房和城乡建设厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税〔2010〕33号)的规定，自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税;对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税;对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。文件中家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女(未成年子女是指截至申报时，购房人未满十八周岁的子女，以身份证件注明出生日期为准。如已超过十八周岁请单独填写保证书，并须提供婚姻关系证明或者单身证明);唯一住房是指购房之前在省辖市范围内没有住房。河北省购房契税标准首先，确认征收范围及纳税人。主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。其次，明确税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%～5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收。首套房必须在建设局交易中心打首套证明，河北省购房契税标准是首套住宅90平以下1%契税、90平至144平1.5%契税、144平以上普通住宅4%契税。二套144平以下普通住宅3%契税。 二、土地增值税清算新政策解析 国家税务总局下发了《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)，这是国家税务总局在原来下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)和《土地增值税清算业务准则》(国税发〔2007〕132号)基础上，总结完善的最新的清算政策，新政策从2009年6月1日起施行。笔者认为，纳税人应该关注以下几个方面。清算前管理力度加大一是实施项目管理。主管税务机关将从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。二是关注会计核算。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，税务机关将督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。三是实施专用票据。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。也就是说，税务机关可以根据不同的开发项目，实行专用预售票据和专用销售票据。清算分为“自行清算”和“要求清算”两种对于自行清算的，纳税人必须按照规定的时间和要求主动清算;对于要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的情况下，再按规定清算，也可以理解为不通知不清算。 【本文关联的相关法律依据】 《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》一、切实履行部门职责。农村宅基地用地建房审批管理事关亿万农民居住权益，涉及农业农村、自然资源等部门。各级农业农村、自然资源部门要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和国务院“放管服”改革要求，在党委政府的统一领导下，切实履行各自职责。农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。各级农业农村、自然资源部门要建立部门协调机制，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作。 |
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