| 问题 | 公房承租权如何变更 |
| 释义 | 公房承租权如何变更请求变更之申请人需要具备什么样的基本条件呢？根据北京市相关规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。 但是，上面所列的也只是一部分条件。现实生活中，公房管理部门（房管所）通常要求拟变更公房承租人的家庭成员就承租人变更事宜达成书面一致，甚至有的公房管理部门（房管所）要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证，否则不予变更。问题在于符合变更为承租人的不是一人而为两人甚至多人时，家庭成员达成一致意见的可能性很小。在家庭成员不能达成一致意见的情况下，公房管理部门（房管所）是不可能给办理承租人变更手续的。即使诉到法院，法院对于公房管理部门（房管所）要求家庭成员达成书面一致意见的条件也是尊重的。在家庭成员不能达成一致的情况下，变更承租人的事情只能搁置下来。在变更公房承租人的问题上，现实中存在这样的案例：家庭成员中的一人瞒着其他家庭成员悄悄变更自己为公房承租人；有的甚至伪造其他家庭成员的签名，骗过公房管理部门（房管所），变更自己为公房承租人。针对这种情况，其他家庭成员起诉到法院要求撤销该变更的，法院一般会支持。 一、承租人的法律分类 （一）以租赁房屋的所有权性质为标准可分为公房承租人与私房承租人。所谓公房是指由国家或国有企事业单位享有所有权的房屋，公房又可分为直管公房和自管公房。直管公房即政府房屋管理部门管理的公房，通常表现为房管所管理的公房；自管公房是国有企事业单位响应国家政策自建或集资建设并自行管理的房屋。对应地可将公房承租人分为直管公房承租人、自管公房承租人。公房承租人还可按国家进行房改时间为界点分为房改前出租公房的承租人和房改后出租公房的承租人。所谓私房是指由个人或私营企事业单位享有所有权的房屋，其承租人即为私房承租人。需要注意的是代管房屋承租人问题，所谓代管房屋是指“因产权人出走弃留或下落不明，由政府房地产管理部门、使用单位、军队代为管理需落实房产政策的房产。”由此可以看出，代管房屋的本质为私产，但因特殊原因，由政府房管部门等管理其产权，并以管理单位的名义与承租人签定租赁合同，所以若租赁合同无特别说明，则代管房屋承租人应归入公房承租人。 （二）以租赁房屋的用途为标准可分为住房承租人与非住房承租人。房屋就其用途而言，可分为居住、生产经营、办公等，一般将生产经营、办公等房屋统称为非住房。对应地可将房屋承租人分为住房承租人与非住房承租人。 （三）以租赁房屋的租金依据为标准可分为执行政府定价房租标准的承租人及自行协商定价的承租人。由于《房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”由此可见非住房的租金是自行协商的，而住房的租金则要执行相关的政策规定。公有住房的租金执行相关政策规定是理所当然的事，而私有住房的租金是否要执行相关政策的规定，在实践中有不同的规定。 （四）以形成租赁关系的原因为标准，可分为政策原因形成的承租人与市场原因形成的承租人。所谓政策原因形成的承租人是指承租人最初是通过计划分配的形式取得房屋租用权的，其房屋主要表现为两类，一是公房，二是落实私房改造退还政策退还给私人的私有住房。所谓市场原因形成的承租人是指通过自行协商取得房屋租用权的，其房屋同样表现为两类，一是政府房管部门投放到市场的公房，二是私房。这里需要特别说明的廉租住房问题。 |
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