| 问题 | 住宅用地的使用年限缩水原因是什么 |
| 释义 | 根据法律规定，中国的土地出让使用年限分别有如下几种： (1)住宅用地(也就是人们常说的商品房用地)。全国统一执行的土地使用年限为70年;(2)工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)的土地使用年限为50年;(3)教、科、文、卫等带有福利性质的用地的土地使用年限为50年;(4)商、娱、旅等盈利性项目用地的土地使用年限为40年;(5)其他综合类性质用地的土地使用年限为50年。 土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，而并非是从购房者实际拥有房屋支配权时开始计算，因此，购房业主对土地的使用年限，肯定要少于法定最长年限。若土地使用权期限届满，使用者须交纳一笔新的土地出让金，申请延长使用年限。若申请未获批准，则该土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。 《城市房地产管理法》中规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会利益需要收回该土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 商品房土地使用年限为50年，不排除有以下原因：(1)政府出让居住用地时使用年限仅为50年;(2)政府出让地的用地性质为综合用地(如商住楼所占土地);(3)政府出让地的用地性质不是居住用地而是工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地或其他用地50年，而开发商却用来建住宅。如果是前两种情况，购房者可以与开发商协商确定房价，由于比通常的70年期限少了20年，购房者可以主张房价应低于同地段70年期土地使用权房屋市场价格的20%以上。如是第三种情况，开发商的这一行为涉嫌欺诈。根据《合同法》规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 |
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