| 问题 | 土地拍卖底价如何确定 |
| 释义 | 一、土地拍卖底价由四部门确定。 国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让底价，是指招标底价以及挂牌、拍卖的保留价，即招标、拍卖、挂牌出让的最低控制价格。 《国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法》规定，首先由有资质的评估机构根据评估期的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。之后，北京市国土局和市发改委根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。相关部门审议后，由市国土局会同市发改委根据审议意见确定最终底价，特殊情况下与市发改委会共同报北京市政府批准。 二、《城镇土地估价规程》是开展土地估价工作必须遵循的技术规范，具体应遵循： 一是应采取公开市场价值标准。 二是估价基准日一般为估价日期以后的某一个具体日期。 三是合理选用估价原则和估价方法。 以评估地价为基准，综合考虑各种影响因素确定拍卖底价。 一、底价评估都有哪些环节？ 1、形成土地评估机构备选库。 凡具有全国范围或福建省范围内执业资质、依法在厦门市辖区内注册的土地估价机构，均可提出申请。由主办单位核查无误后，进入土地评估机构备选库。 2、土地出让项目的估价启动程序。 按照“成熟一块、评估一块”的原则，一旦规划部门出具拟出让项目规划方案，即启动该项目的土地评估工作，主办单位通过随机摇号或抽签的方式确定该项目评估机构，开展估价工作。 3、编制评估报告。 选定的评估机构应在3个工作日内完成现场踏勘工作，5个～10个工作日内完成评估工作，并提交土地估价报告。 4、审核土地估价结果。 主办单位负责估价报告审核，提出土地出让底价建议并编制土地出让方案。 二、评估定价都有哪些好处？ 1、客观反映市场价格，出让底价趋向合理。 通过比较，厦门重点地区商住用地2014年成交地块的溢价率为87％，明显低于2013年的溢价率125％。降低溢价率，有利于稳定土地市场。 2、显化国有资产价值，防止国有资产流失。 为了招商引资，很多地方政府在土地出让时设置竞买资格条件，以保证意向项目成功落地。此举虽有利于招商，但也导致许多地块最终以底价成交。合理设定土地出让底价，可有效防止国有资产流失。 三、如何甄选评估机构？ 采用市场评估确定土地出让底价，评估机构的业务水平直接影响土地底价，所以对评估机构进行科学甄选就显得尤为重要。那么，厦门是如何练就甄选评估机构的火眼神功呢？ 1、对各家评估机构进行综合考核。考核因素包括企业基本情况、人员配置、财务状况、信誉等多方面，将考核结果作为设置投标资格要求的重要依据。 2、将中标评估机构实行分区责任制。每家评估机构负责1个～2个区域，这样可以避免同区域的土地估价差异太大。 3、防范评估风险，做好保密工作。中标评估机构应独立完成评估报告，不得对外泄漏评估结果。 |
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