| 问题 | 商品房销售前期的法律服务 |
| 释义 | 1、协助起草和确定商品房销售法律文件； 2、协助起草商品房预售计划及营销方案； 3、协助办理预售登记手续； 4、对于房地产项目的委托销售事项，提供委托代理合同起草、委托谈判、手续办理、纠纷解决等专项服务。 一、房产证应该由谁办理 按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 根据该条规定，购房人自己有权利自己办理产权证，开发商则提供相关协助义务并提供相关证明材料。 二、商品房预售条件有哪些？ 我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件： (1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； (2)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 (3)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 (4)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 (6)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 (7)法律、法规规定的其他条件。 三、严格规范房地产经营行为 房地产开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为，不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价。达到商品房预售条件未在30日内申请预售许可或不接受预售申报价格指导的，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。房地产开发企业、中介机构，不得提供或与小额贷款公司等机构合作提供首付贷、假按揭、赎楼贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务，不得进行或协助进行虚假房屋交易，不得提供虚假证明材料或者协助伪造收入证明，不得挪用或协助挪用商品房预售款、存量房交易资金，不得违背房地产真实价值进行评估协助进行高估骗贷。 各银行业机构要切实规范与房地产开发企业、中介机构的合作行为，健全合作退出机制，通过成都房地产行业信用信息平台公开选聘房地产价格评估、经纪、咨询等中介机构开展合作，加强对房地产开发企业、中介机构等合作方的约束和考核，避免信贷及道德风险。对于经有关部门查实存在前述违法违规问题的，各银行业机构应立即终止与房地产中介机构的业务合作，在房地产开发企业整改纠正前不得拨付后续信贷资金或增加新的授信。各银行业机构、小额贷款公司不得与2年内受到有关部门和司法机构处理的房地产中介机构合作。 |
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