| 问题 | 什么是房屋质量问题 |
| 释义 | 1、楼体不稳定，楼体不稳定属于比较严重的房屋质量问题，主要表现为过了沉降期依然下沉不止、不均匀沉降导致楼体倾斜等； 2、渗漏，渗漏的问题可不只是影响自己的使用，对邻居和楼下的住户也有影响。渗漏的问题主要是源于防水工程不完善； 3、门窗质量问题，门窗如果是本身就有的，不是自己选购的，建议买房的时候将房屋门窗分别开关检验； 4、裂缝，裂缝的问题比较容易发现，一般包括墙体裂缝及楼板裂缝，购房者要注意墙体是否存在修补的痕迹，避免人为的掩盖裂缝问题； 5、水、电、暖、气的设计位置不合理，水、电、暖、气的设计不合理会严重影响日后的生活，这些设计包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等。 一、买了房验收不合格怎么办 1、小的质量瑕疵问题 如果是一些小的质量瑕疵问题，例如比较小范围的空鼓、门窗缺少配件密封不到位、开启不灵活等，这些问题业主可以直接报修物业或者开发商进行处理，物业或者开发商会安排专门的施工人员，来进行问题之处的维修工作。 2、比较大型的质量问题 比较大型的质量问题是指直接导致业主无法完成入住的，例如房屋漏水等。如果业主尚未完成收房手续，那么业主在这时可以依法请求拒绝收房，在开发商整改完所有的质量问题之后，再办理入住手续。 另外，也可以根据合同的相关规定，要求开发商承担由于延迟交付而造成的违约责任；如果业主已经办理完入住手续，在入住之后发现这些问题的，业主有权要求开发商承担维修期间的损失，来维护自己的权益。 3、严重的安全性结构问题 第三类问题就是出现的房屋裂缝以及露筋等问题，此时业主有权要求开发商尽快查明原因，并要求出具国家专业鉴定部门的报告，证明是否房屋存在严重的安全结构性问题。 如果没有存在安全性结构问题，则可以要求开发进行常规的维修整改即可，整改期间的损失由开发商来承担；如果证实房屋确实存在严重的安全性结构问题，那么业主有权要求退房，并由开发商承担违约责任。 如果开发商拒绝退房，那么业主有权要求开发商出具设计部门的设计整改方案，对房屋进行加固整改，保证房屋的安全性结构，期间的整改损失由开发商负责。 二、工程质量偏差处理方法 1、修补处理 这是最常采用的一类处理方案。通常当工程的某些部分的质量虽未达到规定的规范、标准或设计要求，存在一定的缺陷，但经过修补后还可达到要求的标准，又不影响使用功能或外观要求，在此情况下，可以做出进行修补处理的决定。 属于修补这类方案的具体方案有很多，诸如封闭保护、复位纠偏、结构补强、表面处理等均是。例如，某些混凝土结构表面出现蜂窝麻面，经调查、分析，该部位经过修补处理后，不会影响其使用及外观；某些结构混凝土发生表面裂缝，根据其受力情况，仅做表面封闭保护即可等。 2、返工处理 当工程质量未达到规定的标准或要求，有明显的严重质量问题，对结构的使用和安全有重大影响，而又无法通过修补的办法纠正所出现的缺陷的情况下，可以做出返工处理的决定。例如，某防洪堤坝的填筑压实后，其压实土的干容重未达到规定的要求干容重值，核算将影响土体的稳定和抗渗要求，可以进行返工处理，即挖除不合格土，重新填筑。又如某工程预应力按混凝土规定张力系数为1.3，但实际仅为0.8，属于严重的质量缺陷，也无法修补，即需要作出返工处理的决定。十分严重的质量事故甚至要作出整体拆除的决定。 3、不作处理 某些工程质量问题虽然不符合规定的要求或标准，但如其情况不严重，对工程或结构的使用及安全影响不大，经过分析、论证和慎重考虑后，也可作出不作专门处理的决定。可以不做处理的情况一般有以下几种： （1）不影响结构的安全和正常使用。例如有的建筑物出现放线定位偏差，若要纠正则会造成重大经济损失，若其偏差不大，不影响使用要求在外观上也无明显影响，经分析论证后，可不做处理；又如，某些隐蔽部位的混凝土表面裂缝，经检查分析，属于表面养护不够的干缩微裂，不影响使用及外观，也可不做处理。 （2）有些质量问题，经过后续工序可以弥补的。例如，混凝土的轻微蜂窝麻面或墙面，可通过后续的抹灰、喷涂或刷白等工序弥补，可以不做专门处理。 （3）经法定检测单位鉴定合格。例如，某检验批混凝土试块强度值不满足规范要求，强度不足，在法定检测单位对混凝土实体采用非破损检验等方法测定其实及强度已达规范允许和设计要求值时，可不做处理。对经检测未达要求值，但相差不多，经分析论证，其后期强度可以利用的，只要使用前经再次检测达设计强度，也可不做处理，但应严格控制施工荷载。 （4）出现的质量问题，经检测鉴定达不到设计要求，但经原设计单位核算，仍能满足结构安全和使用功能。例如，某一结构构件截面尺寸不足，或材料强度不足，影响结构不需进行专门处理。这是因为一般情况下，规范标准给出了满足安全和功能的最低限度要求，而设计往往在此基础上留有一定余量，这种处理方式实际上是挖掘了设计潜力或降低了设计的安全系数，因此需慎重考虑。 【本文关联的相关法律依据】 《商品房销售管理办法》 第35条规定:商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。如果觉得要彻底搞明白房屋是否存在质量问题,可以申请鉴定。如果鉴定确属主体结构质量不合格则可以退房并要求开发商赔偿损失。如果鉴定主体结构质量合格则可以按照房屋保修规定要求开发商进行保修。 |
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