| 问题 | 商品房欺诈行为总览 |
| 释义 | 商品房欺诈行为包括销售现房时的欺骗手段和虚假宣传等，侵害消费者权益。根据消费者权益保护法，经营者需承担民事责任。购房者发现欺诈可要求返还购房款、赔偿损失。最高法院解释规定，若出卖人故意隐瞒预售许可、抵押或已出售给第三方等事实，导致合同无效，买受人可要求返还购房款及利息、赔偿损失。 法律分析 一、商品房欺诈的行为包括哪些 1、根据有关规定，可以认定为商品房欺诈的行为包括： （1）销售现房时，以次充好； （2）销售现房时，故意隐瞒真实面积牟取暴利； （3）一般合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的； （4）销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的； （5）虚标最低价等欺骗性价格销售的； （6）故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的； （7）采取欺骗性的销售诱导行为的； （8）利用广播、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。 2、法律依据： 根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十八条规定，经营者提供商品或者服务有下列情形之一的，除本法另有规定外，应当依照其他有关法律、法规的规定，承担民事责任： (一)商品或者服务存在缺陷的； (二)不具备商品应当具备的使用性能而出售时未作说明的； (三)不符合在商品或者其包装上注明采用的商品标准的； (四)不符合商品说明、实物样品等方式表明的质量状况的； (五)生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的； (六)销售的商品数量不足的； (七)服务的内容和费用违反约定的； (八)对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求，故意拖延或者无理拒绝的； (九)法律、法规规定的其他损害消费者权益的情形。经营者对消费者未尽到安全保障义务，造成消费者损害的，应当承担侵权责任。 二、商品房欺诈行为的处理 1、发现商品房欺诈，购房者可以要求卖房者返还已付购房款，承担违约责任，赔偿损失。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的；买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； (三)故意隐瞒所售房犀已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房犀的事实。 结语 商品房欺诈行为涵盖多种情形，如以次充好、故意隐瞒真实面积、冒充优质工程、销售不合法房屋、虚标欺骗性价格等。根据《消费者权益保护法》第48条，经营者应承担民事责任，如商品存在缺陷、不符合标准、销售数量不足等。购房者发现欺诈行为可要求退款、追究违约责任并获得赔偿。根据最高法院解释第9条，若卖方故意隐瞒预售许可证、抵押情况或已售给第三方，买方可要求返还款项、赔偿损失并要求不超过已付款项的赔偿。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明 合同约定面积 与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×100％ 合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 |
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