| 问题 | 购房合同的法律风险提示 |
| 释义 | 购房合同无效的情形及处理方法。购房合同无效的情况包括产权主体问题、房产分离出卖和非法转让。购房者可以要求开发商承担缔约过错责任，赔偿信赖利益的损失，包括各种费用和损失。购房者在签订合同之前应仔细审核产权和土地使用证等情况。 法律分析 一、购房合同无效的情形有哪些 (一)产权主体有问题，合同无效。 出卖房产的主体必须是该房产的所有权人。若干人共有房产时，须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房产的，其买卖行为也无效。 (二)房产分离出卖，合同无效。 由于房产是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房产所有权通过买卖而转让时，该房产占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房产时只转让房产所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种房产买卖合同无效。 (三)非法转让，合同无效。 根据我国相关法律规定，下列房地产不得转让： 1、法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的; 2、依法收回土地使用权的; 3、共有房地产，未得到其它共有人书面同意的; 4、权属有争议的;未依法登记领取权属证书的; 5、法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。 二、购房合同无效应如何处理? 购房合同无效，购房者可以要求开发商承担缔约过错责任而不是违约责任。缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点： (一)为信赖对方订立合同的邀请而与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用; (二)因为信赖对方订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失; (三)为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失; (四)为支出以上费用所损失的利息。 需要注意的是，以上损失仅指直接损失，对于造成的间接损失(即如果合同有效并实际履行，合同当事人必将获取的各种机会和利益)是不包括在赔偿范围内的。 购房合同一旦被认定为无效会导致整个交易无效，购房者为交易所做得准备会因此全都付之东流，利益严重受损，因此，各位购房者在签订合同之前，一定要先房屋的产权、土地使用证等情况进行仔细的审核。 结语 购房合同无效的情况有产权主体问题、房产分离出卖和非法转让。对于购房合同无效的处理，购房者可以要求开发商承担缔约过错责任。赔偿范围包括为信赖对方订立合同而产生的各种费用和损失。购房者在签订合同前应仔细审核产权和土地使用证情况，以避免交易无效导致利益受损。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
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