| 问题 | 房屋买卖合同的法律风险提示 |
| 释义 | 房屋买卖合同无效的情形和解决办法，以及未备案合同的有效性。 重点概括：房屋买卖合同被认定无效的情形包括房地产分离出卖、恶意串通、产权问题、侵犯优先购买权、单位违规购房、价格欺诈和非法转让。未备案的房屋买卖合同只要满足法律规定和社会公序良俗，就是有效的。对于一方违约，可要求履行、解除合同并要求违约方承担责任，通过协商或诉讼解决纠纷。 法律分析 一、房屋买卖合同被认定无效的情形 房屋买卖合同被认定无效的情形如下： 1.房地产分离出卖； 2.双方行为人恶意串通； 3.产权主体有问题； 4.侵犯优先购买权； 5.单位违反规定购房； 6.价格欺诈，显失公平； 7.非法转让。 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 第五百零五条规定，当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效 第五百零六条规定，合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身损害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 二、未经备案的房屋买卖合同有效吗 未经备案的房屋买卖合同有效，备案并不是房屋买卖合同的法定有效要件，因此尚未备案的房屋买卖合同只要是经过双方当事人意思表示达成一致而订立的合同，且该合同的内容没有违反法律规定和社会公序良俗的，该合同就合法有效，受到法律的保护。 根据《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 三、房屋买卖合同一方违约怎么办 房屋买卖合同一方违约的解决办法如下： 1.一方不履行房屋买卖合同，可以要求其继续履行合同； 2.如果明确表示不履行的，可以解除合同，并要求其按照合同约定承担违约责任； 3.就违约责任等产生纠纷，可以通过协商的方式解决，也可以通过诉讼解决。 房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。 结语 根据以上情况，房屋买卖合同的无效情形包括房地产分离出卖、双方行为人串通、产权主体问题、侵犯优先购买权、单位违规购房、价格欺诈和非法转让。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，虚假表示实施的民事法律行为无效，超越经营范围的合同效力应根据法律规定确定，免责条款造成人身损害或故意重大过失造成财产损失的无效。未备案的房屋买卖合同只要符合法律规定和社会公序良俗，经双方意思表示达成一致，即具备合法有效性。对于一方违约的情况，可要求继续履行合同、解除合同并要求违约方承担责任，纠纷可通过协商或诉讼解决。房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同，涉及出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付价款。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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