| 问题 | 二手房买卖所欠的物业费由谁来付? |
| 释义 | 可以约定房屋交付前的物业费由卖方承担，房屋交付后的物业费由买方承担，买卖双方也可以自行协商在合同当中予以约定。 一、二手房买卖纠纷怎么处理 一、协商 协商是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下，互谅互让，协议解决纠纷。二手房买方与二手房卖方对所发生的纠纷进行协商，提出一个对双方都满意的解决方案，并就此达成一个纠纷解决协议。此种解决方式对买卖双方来讲都是的解决方式，因为既省时又省力还省钱。但此方式是建立在双方都相互让步的基础之上的，为求达到相互的共赢，就必须有取舍，如果某一方过于坚持自身的利益，就很难协商成功。 二、调解 这是指在非仲裁机关和诉讼外的第三方（一般是中介公司）主持下，买方与卖方达成协议解决纠纷。此种方式也是较好的纠纷解决方案，但在纠纷方案的商定中，要求中介公司作为中立的第三方，并且无论协商的结果如何对第三方均无利害冲突才能成立。一旦存在利害冲突，中立的天平就会倾斜，那么协商出来的处理方案也很难让买卖双方满意，从而达不到解决二手房纠纷的效果。 三、仲裁 仲裁是指买卖双方当事人依据他们事先或事后达成的协议，自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机关，由该仲裁机关依据有关法律和事实做出裁决以解决纠纷。仲裁解决是终局的，裁决结果对双方都具有约束力并依照裁决结果执行，不存在当事人不服上诉的问题。仲裁简单、灵活、快速、费用低廉，但是采取这样的处理方式是要二手房买卖双方共同同意交由同一仲裁机构裁决，如有一方不同意，将不能采取这样的处理方式。 四、诉讼 诉讼是指二手房买卖双方当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解决纠纷。人民法院经过开庭审理后，就双方之间的纠纷做出解决。我国实行的是二审终审制，当事人如对一审法院作出的判决不服，可以向上一级法院上诉。此种方式是最权威的解决方式，但是判决时间长，且费用较高。 二、买二手房过不了户,签的合同有效吗? 有效 （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 三、中介二手房买卖合同包括哪些方面 中介二手房买卖合同包括的方面： 1、合同中要明确房屋坐落，产别，书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况、抵押情况，以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。 2、合同中应约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。 3、合同中应明确产权证过户方式及税费支付方式的约定，能让双方对各自的权利义务做到心中有数。 4、合同中应明确房款的支付方式和时间的事先约定，以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。 5、合同中应明确房屋的交付方式，为买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证，也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。 6、合同中要明确约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任。 7、合同中要明确双方争议的解决方式，确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第五百二十二条当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。 法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。 |
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