| 问题 | 土地使用人是什么意思,有哪些权利 |
| 释义 | 土地使用土地使用人是什么意思 土地使用权人即土地使用者，是指依法对土地享有占有、使用和收益等排他性权利，且有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的人。在我国，土地所有权与土地使用权分离，国有土地的所有者是国家，集体土地的所有者是集体经济组织，而土地使用权人实质就是指土地使用证记载的权利人，包括有：自然人、法人、其他组织等。 国有土地使用权人的权利有哪些 1、使用土地 这是指土地使用权人为建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用权的最主要内容。但是，这里的使用不是任意使用，其必须在设定土地使用权所限定的目的范围内进行。一般来说，这一目的范围即指土地的用途范围。根据有关法律规定，土地使用者需要改变所使用土地用途的，必须取得土地所有者和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意,否则，土地使用者不得改变该土地用途范围。 土地使用权人为了实现使用土地的目的，必须以占有土地为前提。因此，土地使用权人亦受占有之保护，并依此享有物上请求权。 2、处分土地使用权 这是指土地使用权人可依其意志转让、抵押和出租土地使用权。只要土地使用权人转让、抵押和出租土地使用权符合法定条件，该处分行为即为有效。这里须特别注意划拨土地使用权人与出让土地使用权人在行使该权利时所受的限制有所不同。 3、获取土地收益 这是指依出让方式获得土地使用权以及以继受方式取得该土地使用权的权利人开发、利用、经营土地所获得的利益。根据我国现行法律文件，凡依出让方式获得土地使用权以及以继承方式取得该土地使用权的权利人不仅可以自己占有使用土地，而且还可以通过开发、利用、经营活动获取收益。由于土地是一种特殊的财产，极易形成垄断价格，因此，一些国家和地区对土地产权人开发、利用和经营土地所取得的收益，便加以多种限制。这些限制主要表现在两个方面：一是对土地价格加以限制。例如：日本从1970年开始实行一种旨在控制土地交易价格的官方公开价格即公示地价制度;韩国也于1972年开始确立了基准价制度;我国台湾地区一直实行土地“公告现值”和“公示地价”制度等。二是对土地征收转让收益税和产权税。尽管一些国家和地区有关这类税种各不相同，但都是为了对土地产权人的收益加以限制。目前，我国一些地区亦开始实行地价公示制度，这一方面在于防止国有土地收益流失，另一方面，也在于制止土地投机。与此同时，国家也颁布了《土地增值税暂行条例》以及其他房地产税费规定，旨在对土地使用人的收益加以限制。我国现行法律文件仅允许划拨土地使用权人自己占有使用土地，如果其利用该土地使用权从事开发经营活动，并产生了土地收益，该收益则只能由土地所有者享有。 4、取回地上物和获得有关费用之补偿 土地使用权人在土地使用权消灭时，是否可以取回地上物和获得有益费用之补偿，目前有两种不同看法。我国《土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”(第40条)。一些学者对此有不同看法，认为土地使用权人投资于土地所形成的财产应当归土地使用权人所有，国家不能无偿收回，否则，这是与我国《宪法》、《民法典》规定的基本原则相矛盾，不利于土地的开发和利用，影响土地使用权人对土地的投资，阻碍吸收外资工作，也必须导致对土地上的建筑物或其他工作物的破坏行为。一些学者在评述我国《土地使用权出让和转让暂行条例》的上述规定时，认为这是采用国际惯例作法。这实在是一种误解。实际上，有关地上权消灭之后，地上权人对地上之物及有关费用是否可以取回或获得相应补偿的问题，许多国家和地区一般都采用肯定的规定。 实际上，土地使用权消灭后，土地使用权人有权取回地上物和获得有益费用之补偿，并不是绝对的。一般来说，土地使用权人在土地使用权期满时，有权取回地上物。但是，取回地上之物难免使其受损，且有恢复土地原状的麻烦。这不利于保全社会财富。所以，一般土地所有人可以行使购买权，并给予相应的补偿，土地使用权人不得拒绝。但是，土地所有人亦可要求土地使用权人延长土地使用权期限，并重新签订土地使用权合同。如果土地使用权人拒绝延长土地使用权期限，土地所有人便可无偿收回地上之物，不给予土地使用权人任何补偿。对于这种情况，台湾民法则规定，地上权人可取去地上之物，而不得请求补偿。 |
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