| 问题 | 房子质量不好如何起诉开发商 |
| 释义 | 一、房子质量不好如何起诉开发商 分两种情况来说吧。 （一）单纯的房屋质量问题，不涉及人身或财产损害 存在3种具体情形： 1、房屋主体结构质量不合格 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。房屋主体结构质量不合格，可以直接以合同纠纷提起诉讼，请求解除合同并承担违约责任。具体包括以下两种情形： 一是商品房买卖合同签订后，尚未交付，因房屋主体结构不合格导致开发商不能交付，买受人即可提起损害赔偿之诉。 二是商品房交付后，经过检验发现商品房主体结构不合格，买受人也可以提起损害赔偿之诉。 2、房屋质量问题严重影响居住或使用 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条第1款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。如果房屋主体结构不存在问题，但房屋其他部分存在严重质量问题，并影响到买受人的居住和使用，买受人可以合同纠纷提起诉讼，请求开发商承担赔偿。 3、房屋质量问题未严重影响正常居住或使用 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条第2款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果房屋存在质量问题，但没有严重影响正常居住和使用的，应当按照合同保修责任处理。在保修期内的，开发商应有修复义务，如开发商不予修复，买受人可以自行修复之后，并就修复花费的费用提起合同纠纷诉讼。如已超过保修期，买受人对开发商则不存在债权请求权。 房屋出现质量问题，一般根据上述三种情形具体分析，基本可以确定如何提起诉讼。 （二）如因房屋质量问题造成人身损害或财产损害的，则涉及责任竞合问题。 当房屋存在质量问题，同时造成人身损害或财产损害的，会出现违约责任和侵权责任的竞合。在这种情况下，如何提起诉讼？世界范围内，通行做法主要有3种：禁止竞合、限制竞合、允许和选择竞合。 目前，我国采用的是有限制的选择竞合。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。当出现违约责任和侵权责任竞合时，可以通过评判违约责任与侵权责任所能得到的权益保护大小，选择对自己最有利的一种方式进行起诉。 《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行） 第一百八十六规定因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。最新的《民法典》仍延用这种选择性竞合模式。 但这种选择性竞合模式也有所限制。 最高人民法院《全国沿海地区涉外、涉港澳经济审判工作座谈会纪要》 一个法律事实或法律行为有时可以同时产生两个法律关系，最常见的是债权关系与物权关系并存，或者被告的行为同时构成破坏合同和民事侵害。原告可以选择两者之中有利于自己的一种提起诉讼，有管辖权的受诉法院不应以存在其他诉因为由拒绝受理。但当事人不得就同一法律事实或法律行为，分别以不同的诉因提起两个诉讼。当出现违约责任和侵权责任竞合时，虽然可以选择起诉，但不能同时选择。 二、哪些房屋质量问题买房人可以要求赔偿？ 房屋买受人购买的房屋出现质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证房屋买受人的人身、财产安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基础工程及主体结构工程等出现严重质量问题，造成地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形等，一般难以通过修复办法解决，因此买受人请求解除合同的，人民法院应予准许。但房屋出现质量问题，是否属于严重影响正常居住使用的情形，在实践中情况是非常复杂的，一般做法是由工程质量检测机构进行检测，并根据检测结论进行确认。 房屋质量、开发商开发的房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准，是目前最常见也最容易引发纠纷的问题。具体来说包括：主体结构质量不合格，屋面漏雨、墙面脱落，门窗开关不灵或缝隙超过规范规定，有防水要求的地下室漏水，室内上下水滴漏、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。对于这类房屋质量问题，应由开发商向购房人承担法律责任，包括修理、退房、换房、赔偿等。 |
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