| 问题 | 房子塌了宅基地有效吗 |
| 释义 | 房子塌后宅基地使用权一般认定无效。空闲或房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地不能确定使用权，对于已经确权的宅基地经县级人民政府批准，应由农村集体组织收回、注销土地登记。 一、宅基地花钱买了还属于集体吗 宅基地属于集体所有，农村村民只有使用权。宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。农村新旧宅基地均应由县级人民政府土地管理部门登记造册，由县级人民政府发给《集体土地建设用地使用证》，并按国家规定缴纳土地使用登记。 二、把农村宅基地上的房屋卖给城市居民，所签协议有效吗 我国对农民出卖宅基地上的房屋有严格的限制条件，购买人必须是本集体经济组织的内部成员，且尚未获得宅基地，或者虽已有宅基地但远低于国家规定的标准，购买宅基地后仍在标准范围内。城镇居民、外地农民等非本集体经济组织成员与农民订立的购买农村宅基地或房屋的买卖合同无效。非本集体经济组织成员即使购买了农村的房屋，也无法取得宅基地使用权证。 随着城市化进程的加快，农民宅基地的市场价值逐渐引起了人们的注意。特别是在巨额迁拆补偿款的诱惑下，买卖农村宅基地或宅基地上的住房所引发的纠纷日益增多。城市居民之所以热衷到农村尤其是城市郊区购买农民的房屋，原因主要有以下几类：一是期待从将来房屋拆迁中获取巨额利益。二是由于房价过高买不起市内的楼房，而农村房价便宜，买了自已可以居住。三是退休人员到农村买房养老。四是购买宅基地建设农家院，搞经营。 我国一直禁止宅基地的直接买卖。对宅基地上所建房屋的出卖、出租，法律虽未禁止，但对交易主体也有严格限制。总的来说，《土地管理法》的精神，宅基地不允许向集体经济组织以外的人，特别是城镇居民出售。换言之，除了本集体经济组织成员之间因宅基地调整，经乡（镇）政府或县级人民政府批准可以买卖宅基地外，其他任何人都不得买卖宅基地。对于农村宅基地上的房屋，出卖方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则分为两类人：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。前者符合特定条件的，可以成为购买人，后者则一律不能成为合格的购买人。 买房人如果是本集体经济组织的内部成员，大体可分三种情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。由于土地管理法明确规定一户村民只能拥有一处宅基地，因此对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。这类村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也得不到批准，自然也不能购买其他村民的房屋；三是已在集体经济组织落户，但尚未获得宅基地的，这类村民可依法申请宅基地，或购买其他村民的房屋。 买房人如果是集体经济组织以外的成员，也有两种情况：(1)本集体经济组织以外的农民。根据土地管理法的相关规定，除了本集体经济组织的内部成员外，其他的农民没有资格使用该组织的宅基地，因此外村的村民也不能购买本村的房屋。（2)城镇居民。根据1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》再次明确了此项要求。总之，城镇居民不能购买农民村民的宅基地和宅基地上的住房。城镇居民、外地农民等非本集体经济组织成员与农民订立的购买农村宅基地或房屋的买卖合同无效。现实中，非本集体经济组织成员即使购买了农村的房屋，也无法取得宅基地使用权证。 三、宅基地使用权是否可以收回？ 宅基地使用权可以收回，有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权： (一)自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的(特殊情况除外)。 (二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的。 (三)经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居(村)居住的原宅基地的。 (四)骗取批准或非法转让宅基地的。 (五)其他应收回宅基地使用权情形的。 【本文关联的相关法律依据】 《农村宅基地管理办法》第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权： （一）自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的（特殊情况除外）； （二）报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的； （三）经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居（村）居住的原宅基地的； （四）骗取批准或非法转让宅基地的； （五）其他应收回宅基地使用权情形的。 |
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