| 问题 | 房屋买卖不成,中介费如何退 |
| 释义 | 房屋买卖不成中介费的支付原则。如果是因一方违约导致买卖不成，违约方应承担中介费。如果是无违约方因政策或贷款原因导致解除合同，中介费的支付要靠当事各方约定或中介的合理审查义务。根据《民法典》规定，中介人未促成合同成立时不得要求支付报酬，但可以要求支付必要费用。 法律分析 房屋买卖不成中介费怎么算? 居间人取得报酬必须具备两个要件： 第一，所介绍的合同，必须成立; 第二，合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。 一、一方反悔导致房屋买卖不成。 由于房价上涨等原因，卖家经常会在签订房屋买卖合同后反悔，在此种情形下，中介已经尽到了居间义务，可以收取中介费。但是买方的中介费是由于卖家违约所产生的，因此，应赔偿买方因其违约行为而产生的中介费损失，因此，此时的中介费应由卖家全部承担。同理，如果是买家违约，则中介费应由买家全部承担。 简言之，因买卖一方违约，而中介无过错的情形下，由违约方承担中介费。 二、无违约方，因政策或银行贷款原因导致买卖合同无法履行而解除的。 典型的情形有：因共有产权人无法亲自到场或者提供委托授权而导致无法贷款、因限购而导致无法过户、因不符合贷款条件而导致无法贷款等。 因为没有过错方，因此中介费的问题，基本要靠当事各方的约定，如果没有约定，在中介尽到合理审查义务时，法院大多会支持中介的诉求。但是根据《民法典》（2021.1.1第964条的规定“中介人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。” 结语 根据以上情况，房屋买卖不成时中介费的计算原则为：如果是买卖双方中的一方违约导致合同无法成立，中介费由违约方承担；如果是无违约方，因政策或银行贷款原因导致合同无法履行而解除，中介费的承担要依据当事各方的约定或中介人的合理审查义务。根据《民法典》的规定，中介人未促成合同成立时不能要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，在处理房屋买卖不成的中介费问题时，应结合具体情况进行合理判断和协商解决。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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