| 问题 | 不动产所有权的转移时间如何规定 |
| 释义 | “标的物所有权自标的物交付时转移”中的交付应仅指动产的交付，而对不动产的所有权移转时间，属“法律另有规定”之例外情况。 如前文所述，我国法律对于不动产标的物所有权转移的方法规定为登记，因此，虽然不动产的转移也有交付行为的发生，如交付房屋钥匙等，但并不以交付的时间为所有权转移的时间，不动产所有权转移的时间即为不动产变更所有权的登记时间。 关于所有权的转移，实践中争议较大的是如何认定飞行器、船舶、机动车辆所有权转移的时间。传统观点认为，飞机、船舶、车辆虽然系动产，但因为其价值较大，又被称为拟制不动产，在法律上应当准用关于不动产的规定，即以登记时间认定所有权的转移时间，相关法律亦作出了登记转移所有权的规定， 一、动产归属确定的基本原则——交付生效 《民法典》的一个基本功能就是“定纷止争”，也就是要明确物的归属。那么，《民法典》怎么来明确财产归属？简单讲就是不动产看登记，动产看交付。 不动产不能移动，所以要靠不动产登记来确定所有权的转移。与此相反，动产可以频繁移动的，所以动产是从交付开始发生所有权转移。动产在谁的手里，除有相反证据外，谁就是该动产的权利人。《民法典》在第二百零八条中就规定：动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 动产交易是经济生活中最常见的现象。各种交易越频繁，随之而发生的物权变动也越频繁。物权发生变动，应当公示，不然第三人不知道物权变动的事实，动产交易就会有纠纷。因此，物权的设立、转移必须公开、透明，从而使第三人知晓物权变动的事实，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。动产交付具有以下几个特点：第一，交付的实质在于将动产物权设立、移转、变更等情况向社会公众公布，使人们能够从动产的占有情况知道该动产的物权现状。第二，交付的内容是将动产的占有由一方移转给另一方。第三，交付的对象仅限于动产。 《民法典》第二百二十四条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。我国的《民法典》对动产交付采取的是生效要件主义，动产交付完成以后，动产的设立和转让生效，同时，也发生了对抗第三人的效力。这有利于确认财产的归属和维护交易的安全。 二、物权转移原则有哪些 1、动产适用交付主义，动产自交付之日发生转移。这里的动产包括汽车、轮船、飞机等特殊动产。 2、不动产适用登记主义，不动产自登记之日所有权发生转移。注意：房屋买卖合同，合同依法成立即为有效，不管不动产是否进行了登记。换言之，登记不是房屋买卖合同生效的要件，而是房屋所有权转移的生效要件。一定要二者区分开来，这也是导致以一房二买，一女二嫁的重要原因。如，甲与乙签订房屋买卖合同，将房屋交付给乙，但没有进行登记。这时，丙听说甲要买房子，于是也提出购买甲的房屋，甲与丙签订了房屋买卖合同，并且进行了房屋过户登记。分析：根据上面的原理，我们知道，甲乙签订的房屋买卖合同，甲丙签订的房屋买卖合同，符合法律、行政法规的要求，因此，都是合法有效的。千万不要以为甲乙的房屋买卖合同没有进行房屋过户登记而认定合同无效。这是错误的，在本案中，两份买卖合同都是有效的，丙因为进行了登记，因此取得房屋所有权，而对于乙来说，只能根据合同请求甲承担违约责任，赔偿其损失。 3、所有权保留买卖合同中，标的物所有权自买受人交清最后一笔款项时移转给买受人。 4、当事人另有约定的除外。合同倡导契约自由，一般情况下，只要法律没有作强制性规定，都允许当事人约定，而且有约定的，优先约定。合同当事人可以对标的物所有权约定自合同成立时移转。这里的标的物必须是特定物。如收藏家甲在画家乙家中看到一幅画，与乙达成买卖协议，协议中特别约定合同成立时该画所有权即移转给甲，即属此例。此案中若甲第三天来取画，发现乙已于前一天将画卖给第三人丙且丙已取得该画。甲可对丙行使物上追及权收回该画，并有权请求乙承担侵权责任。因为乙的行为并非一物二卖，而是典型的无权处分行为（第51条）。当然，若丙系善意第三人，得以善意取得对抗甲。 |
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