| 问题 | 商品房销售广告存在哪些法律风险以及承担什么责任 |
| 释义 | 一、不得发布广告的房地产项目 根据《房地产广告发布暂行规定》（以下简称《暂行规定》）的规定，只有合法合规（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证五证齐全）、且权属无争议、未被查封扣压或以其他方式限制房地产权利的项目才可以发布商品房预／销售宣传广告，小产权房、违法建筑、质量不合格的项目或未取得国有土地使用权证／预售许可证的项目均不得发布广告。 二、对房地产预／销售宣传广告内容的要求 根据《广告法》、《暂行规定》及《商品房销售管理办法》等，房地产广告内容必须真实、合法、科学、准确不得欺骗和误导公众，且必须载明开发企业名称、代理销售机构名称及预／销售许可证号。发布房地产预／销广告实践中常常涉及但不应违反的内容要求主要为： 1、不得含有风水、占卜等封建迷信内容或其他有悖社会良好风尚的内容； 2、不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺； 3、不得使用国家级、最高级、最佳及类似用语； 4、不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺； 5、预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容； 6、不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果； 7、价格应当用实际销售价格表述，且应明示有效期限； 8、表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离； 9、使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明； 10、涉及正在规划或建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，应当注明正在规划或建设中。 三、违反上述要求发布广告将遭受的行政处罚 若房地产广告有违反上述要求的情形，根据《暂行规定》，广告监督管理机关有权责令停止该广告的发布、对发布者通报批评、没收违法所得，处以不超过三万元的罚款。但违反本文第二部分第3项，将被责令停止发布，没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。 四、房地产广告构成承诺可能导致违约责任的情形 一般而言，广告的法律属性是要约邀请（也就是不构成合同条件），若与实际情况不完全吻合，也不会导致违约责任。但在特定情形下，广告内容将直接被认定为合同条件，如果交付的房屋与广告不符，可能导致开发商承担违约责任。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定，开发商就商品房所做的广告同时满足以下两个要件的：1）对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；2）该等说明和允诺对购房人购买商品房与否以及房屋价格的确定有重大影响，会被视为合同内容，开发商若有违反，应当承担违约责任。 |
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