| 问题 | 商品房广告和宣传资料的法律性质 |
| 释义 | 购房者应对开发商广告宣传多做调查，避免梦想成空。开发商对虚假宣传需承担违约责任，广告内容可视为合同内容。购房者可将广告写入合同并约定高违约责任，增加开发商违约成本。开发商对规划范围外的虚假宣传也需承担法律责任，购房者可要求撤销合同并赔偿损失。 法律分析 所以，购房者不要轻信开发商的广告宣传，一定要对宣传中的内容多做调查，然后再作出购房的决定，避免梦想成空。 律师提示：按照《民法典》，一般情况下，广告为邀约邀请，不具有法律效力;但开发商就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。开发商如果违反的，应当承担违约责任。 第一、开发商对规划内容虚假宣传的法律责任如果开发商广告宣传的内容与规划设计不符，或规划中根本就没有此项规划，开发商不可能履行广告宣传中承诺的内容，购房者也不能要求实际履行。开发商的行为属于虚假广告，违反了《广告法》的规定，购房者可以请求法院撤销合同，并要求开发商承担赔偿责任。如果开发商广告宣传内容与规划内容相符，并且在广告中予以明确，广告的内容可以视为合同内容，购房者可以要求开发商实际履行并承担赔偿责任。所以，购房者在看到开发商眼花缭乱的售房广告时，可以委托律师到相关规划部门进行查询，以确定广告的承诺能否兑现。 第二、对开发商广告宣传资料的效力进行约定的问题有的开发商为了避免承担赔偿责任，往往在广告或宣传资料中明确表明“广告内容紧供参考、广告宣传资料不具有法律效力”。在这种情况下，购房者为了要求开发商兑现承诺，可以将广告内容写入合同，并约定较高的违约责任，增加开发商的违约成本。此举避免开发商任意违约，不履行合同约定。因为如果开发商的违约成本大于守约成本，开发商将会倾向于兑现承诺，而不再是擅自违约。 第三、开发商对规划范围外的有关事项做虚假宣传的法律责任有的开发商在广告中宣传，“距离市中心10分钟”，附近有公园、广场等，这实际是宣传小区周围的配套环境。甚至还有的开发商承诺可以为购房者办理户口，可以解决子女上学问题。而实际上办理户口是公安机关的问题，落户应当符合国家关于户籍管理的规定。开发商的承诺其实只是水中月、镜中花，可能根本无法兑现。这种情况就属于开发商提供虚假情况，购房者可以要求撤销合同，并要求开发商赔偿损失。 结语 购房者应当对开发商的广告宣传保持警惕，进行充分调查后再做决策，以免梦想破灭。根据《民法典》，开发商对商品房开发范围内的规划、设施等方面的说明和承诺具有法律效力，违反者将承担违约责任。购房者应委托律师查询相关规划部门，确保广告承诺能够兑现。在合同中明确广告内容并约定较高的违约责任，可以增加开发商的违约成本，保障购房者权益。对于开发商虚假宣传小区周边环境、办理户口等事项，购房者有权要求撤销合同并获得赔偿。购房者要保持理性，不被夸大的宣传误导。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 |
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