| 问题 | 中央关于旧城改造的政策 |
| 释义 | 一、旧城改造的政策有哪些 国家的旧城改造政策既反应了城市的发展有建立了人们完善的物质生活环境，不过这就涉及到一个旧城改造补助的标准问题了，不可能所有钱都是政府出也不可能说白拿老百姓的房，所以就出台了这样的一个政策。那么下面是旧城改造补偿标准： （一）永久性建筑按照拆除一平方米补偿一平方米住宅以此进行产权转换； （二）（国道）用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.7平方米新建筑； （三）（村道）用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.65平方米新建； （四）如果上述情况的用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.5平方米新建筑； （五）瓦房补偿标准按照拆1平方住宅补偿1.5平方住宅进行产权转换补偿； （六）临时建筑补偿标准楼顶砖墙铁皮顶按每平方300元进行补偿，而楼顶钢架铁皮顶按每平方200元进行补偿。过渡期租金补助标准。 在房子建设过程中人们是需要居住的，而这段时间也是会有补助的，国家还是比较人性化的，而这个补助的标准就是住宅用户的话每月会给予每平方米20元的过度期间租金补助。 商业用户的话每月会给予每平方米70元的过渡期租金补助。计补日期从被拆迁房屋交付开发商之日起至回迁安置房交付之日止，在每个季度第一个月的10日进行支付，按季度支付。 二、旧城改造装补偿标准 关于旧城改造房屋拆迁补偿标准的具体规定如下：拆，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除；迁，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。 房屋拆迁补偿： 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有： （一）房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 （二）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 （三）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。 三、旧城改造的政策有优惠吗 旧城改造旧是指的城区局部或者整个地区有步骤的改造或者更新老城市的全部老物质建筑，一次建立更好的生活环境，旧城改造能建立更好的劳动、生活、休息条件。这既反应了城市的发展有建立了人们完善的物质生活环境，不过这就涉及到一个旧城改造补助的标准问题了。 （一）个人补偿费免征所得税，只要是按照城市发展规划，在旧城改造过程中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，均不征收营业税，个人取得的补偿费，属于补偿性质的收入。 （二）买安置房超过补偿部分仍要交契税。根据相关规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新确定土地、房屋权属，用于和被征用、占用的土地、房屋相同用途的，其成交价格或评估价格相当于补偿费部分，免征契税，超过补偿费的部分，仍征收契税。 （三）企业搬迁按规定标准从政府取得的补偿收入，其中，应该企业通过招标、拍卖、挂牌等市场形式取得的土地转让收入减去。 四、荔湾旧城改造赴港招商 已签约8个项目，**塘项目将投资20亿建五星级商贸城 芳村石围塘将投资20亿元建设五星级商贸城。19日，荔湾区专门到香港招商，重点推介西关古镇旅游文化区、广州美食园项目、上九路北片商住项目等11个旧城更新改造项目，并在招商会上一举签下8大项目，总投资额达97.6亿元。 改造项目同时打包“拆迁” 在此次招商会上，荔湾共推出6类53个招商项目。其中旧城更新改造项目11个，总用地约87万平方米;土地开发项目5个，涉及用地面积近200万平方米;“五区一街”项目1个;现代服务业类项目30个;重点产业基地类6个。 本次赴港招商重点推介旧城更新改造项目，此次推出的11个旧城改造项目包括恩宁路西关古镇旅游文化区、广州美食园、上九路北片商住、十甫路商业步行街升级改造，增埗路住宅、蓬莱路岭南风情住宅、金花小区住宅、南岸村住宅、澳口村住宅，小梅大街商业停车场和金雁里办公用地等。 在操作方式上，荔湾区准备改变“熟地出让”的模式，尝试“生地出让”，即在完成两轮征询、有2/3居民签约的前提下，将土地与拆迁工作打包出让，由开发商竞争投标，按政府制定的拆迁补偿安置方案实施。 开发商参与城中村改造开发 另外，荔湾区共有20条城中村，总面积22.18平方公里，计划在5年内基本完成整治改造任务。荔湾区将引进有实力的开发商参与改造开发，动员村拿出部分集体用地转为国有用地，然后上市拍卖进行融资，筹措改造资金。此次招商会推出东漖经济联社1号、2号两块商业用地总面积近5万平方米。 此外，龙溪大地道块、东沙南漖地块、东沙荷景路地块、南方大厦停车、商业中心地块等地块项目，将通过“招拍挂”等形式公开转让。 铁路南站将建主题公园 据了解，荔湾区在招商会上成功签约的项目共8个，包括铁路南站项目、省商业集团集团**塘项目、广州美食园项目、芳村软件科技大厦及科技一条街建设等，总投资额达97.6亿元。 **塘项目作为签约重点项目，总投资额20亿元，由**业企业集团将位于石围塘占地约12万平方米的仓库改造成集商贸、休闲、旅游为一体的五星级商贸城。 位于白鹅潭的铁路南站项目总投资达50亿元，由**南岭铁路房地产开发有限公司，在铁路南站地段建设酒店、职工宿舍、博物馆、主题公园及其它住宅物业，项目总用地面积26.2万平方米，总建筑面积约50万平方米。 荔湾区委书记刘*伦透露，今年2月市政府批准白鹅潭商圈建设，目前投入200亿元建设的国际医药港已动工。铁路南站项目也进入实质性阶段，新隆沙、白鹤沙等储备用地的征地拆迁工作力争年内进行。 五、三门峡旧城改造规划 本次规划旨在整合山水文化资源，实现“三生融合”，建构多元有序、新旧共荣、特色鲜明的城市意象，凸显三门峡“大河风范、崤函砥柱、美丽天鹅城”的城市形象。空间布局结构上构建“一带、双轴、四廊、一核、多中心”的空间结构。分别为沿黄生态景观带；东西向沿黄河路城市服务功能轴，南北向沿六峰中路的景观功能轴；迎宾大道、甘棠路、六峰中路、铁路公园沿线生态景观廊道；围绕六峰中路水工机械厂更新形成的城市商业核心区；依托居住组团形成6个生活服务中心，依托虢国博物馆片区、三门峡车站片区形成2个特色文化中心。公共服务设施上按照生活圈理念，规划了5个10至15分钟生活圈和7个5分钟生活圈。片区共设置九年一贯制学校2所，6所初中，13所小学，24所独立占地幼儿园，12处医疗卫生设施用地，5处社区卫生服务中心，8处社会福利用地，11处文化设施用地，10处体育设施用地。景观绿地规划方面，规划构建以生态景观带、景观廊道、绿环为支撑的绿色空间结构，规划形成“一带，两环，四廊、多园”的绿色空间格局。分别为沿黄生态景观带，铁路公园生态绿环、车站片区生态绿环，迎宾大道、甘棠路、大岭路、六峰路沿线生态景观廊道，城市景观节点加组团景观节点。道路交通枢纽规划方面，保留现三门峡汽车站用地，作为片区未来交通枢纽，规划形成“三横六纵”主干道路骨架。“三横”分别为北环路—东环路、三门路—建工路和黄河路；“六纵”分别为迎宾路、甘棠路、大岭路、六峰中路、茅津路、东风路。规划公共交通场站用地3处。其中2处公交首末站，1处公交停保场；停车设施共规划11处独立占地社会公共停车场；慢行系统规划上，在商业、学校以及大型居住区等人流密集区，设置6处人行过街天桥。同时，在六峰路商业中心区结合地下商业街设置3处地下通道。 六、房产政策收紧回迁写字楼开创旧城改造新商机 近日， 央企地王引发了新一轮对房地产市场的大声讨，随后国资委和各地政府纷纷出台整顿措施，3月22日国土资源部再出新政策，未出台保障住房用地计划的地方不得出让土地。在房地产政策不断收紧的前提下，房地产企业如何应对，新*基、首创、复地重新寻找商机。 从2009年年末开始，旧城改造仿佛一夜之间成为一线城市的热门词汇。特别是广东，政策上的放松，让原本必须通过招拍挂的旧城改造多了几分弹性，也让开发商看到了难得的商机。 新*基地产(以下简称新*基)正是其中的急先锋。从去年年底到今年3月，新*基花费了近百亿元用于旧城改造的前期土地投入。这还仅仅是水面上的一部分，据透露，目前新*基仅在广州周边就尚有几个处于谈判阶段的旧改项目。 当国内政策严查囤地，港企在内地“囤地生金”模式遭遇困境之际，新*基正试图从广州的旧城改造中寻找新的机会。 百亿资金投入旧城改造 其实这几年，包括万科王石在内的众多房地产大佬都在思考一个问题，一线城市的大城市病越来越严重，而开发商还希望在城市中心发展项目，途径无非两条，其一是持有商铺、写字楼等商用物业收租，其二就是旧城改造。 新*基无疑在这方面拥有众多的经验。2009年下半年，新*基入账物业销售连同合作项目收益为46.07亿港元，而集团租金总收入则达到53.6亿港元。另一方面，旧改也是这个香港最大地产商的盈利法宝。 近年新*基开始将自己的“旧改”经验复制到内地市场。从去年12月底起至今年3月，新*基先后在佛山及广州两地先后拿下广佛两地三个旧改项目，总占地面积达81万平方米，光前期土地总投入超过90亿元人民币。如果再加上2007年与富-力、**泰富一同投资的广州猎德村改造项目，新地在广佛两地旧改项目的土地价已超百亿。 是什么促使新*基如此大力投入两地的旧城改造?去年年底新*基高层曾对记者说过，一直非常希望能获得更多广州的开发项目，但“广州近年土地拍卖的价格常常超出新*基地产的底线”，新*基不得不从合作、并购、旧城改造上下工夫。 然而旧改项目从来都是复杂多变，牵涉面甚广。尽管新*基成功地在香港观塘、沙田、西九等地完成“旧改”项目，但他们这两个第一批国内旧改项目却并不顺利。 位于珠江新城的猎德项目，地价为46亿元，总投资额将达到100亿元，新*基、富-力及**泰富所持权益各为三分之一。但在声势浩大的拍卖会之后，在长达近两年的时间里，猎德村项目却一直悄无声息，毫无任何开工的迹象。媒体多次追问其中原因，三个开发商均不愿透露详情，仅一再地重复因为“政府的拆迁工作尚未完成”。一直到2009年8月，该项目终于开始大规模动工，并且在今年下半年推出第一批住宅项目。 |
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