| 问题 | 购买商住两用房存在哪些问题？ |
| 释义 | 1、产权40年； 2、水电物业费比纯住宅高； 3、上不了户口； 4、投资升值慢； 5、首付比例高，只能商贷，用不了公积金。 一、购买40年产权的房子的风险 （一）首付高，贷款年限短 总体来说，40年产权的房屋比70年产权的商品房更便宜点，但是在大部分城市商品房的首付为百分之二十到百分之三十，还有首套优惠，贷款年限可达30年。但是40年产权的商业性质房屋的首付必须高达50％，贷款年限最长也是10年，而贷款利率是基准利率的1．1倍。这么算下来，其实购房者需要付出的成本并不低。 （二）生活成本高 40年产权的房屋的水电费是按照商业的物业类别收取，大家都知道，商业水电费比民用水电费高了多少。所说现在不少40年产权的房屋的水电费可以跟商品房的民用水电费等同，这也算一个很大的福利，但是目前，40年产权的房屋是依然不能通燃气的。跟商品房相比，这一点还是很大的劣势。 （三）不能落户 这点在一线城市体现尤其明显，因为土地性质的问题，40年产权的商业性质房屋是不允许落户的。也不能因为40年产权的房屋，让孩子有条件上学。当然，在一些学位资源没那么紧缺的三四五线小城市，个别的40年产权的房屋也可以让孩子上学。 当然，40年产权的房子并不是小产权房也不是违章建筑，是可以正常购买的。但除了以上这些风险，购房者还应该考虑到土地使用年限的问题。不能买一套40年产权的房子只能用20年，这是得不偿失的。另外，开发商在销售房屋时也应对客户说明商品房使用年限具体有多久的问题。 二、70年产权和40产权有什么区别 （一）土地性质：影响房屋产权年限的主要因素就是土地的性质不同，土地使用权是有期限的，国家通过土地有期出让方式，由于土地的使用性质不同，出让的年限也就不同。如果是民用住宅性质的土地，那么产权年限就是70年，而一些用于商用或者娱乐旅游的建筑用地就是40年产权年限的。 （二）水电费等计价标准不同：由于房屋的性质不同，也就是说商用楼和住宅楼是有明显区别的，住宅性质的房子必须要考虑到生活成本。70年产权的住宅水电费等费用按照民用水电价格缴纳，而40年或50年产权住宅的水电费等费用都是按照商用价格缴纳。 （三）贷款方式不同：现在买房子基本上都是使用的按揭贷款的方式，贷款方式有商业贷款，公积金贷款等多种形式，但有的购房者在办理贷款的时候会被告知不能办理公积金贷款。40年商用性质的房子，不能使用公积金贷款。使用商业贷款的，购买首付须为总价五成。70年住宅性质的房子，可以选择公积金贷款或商业按揭。选择商业按揭的，首套房首付至少三成。 （四）户口：70年住宅性质的房屋办理迁户是没有问题，但是对于商用性质的40年产权限制的房屋则不可以办理迁户。如果有朋友买了40年商用性质的房屋，那么还会影响到以后自己的孩子学业的问题。而70年的民用住宅就不用担心这些问题了。 （五）税费：40年商用性质的房屋缴纳的税费要多于70年住宅性质的房屋，70年产权的房屋若满足满五年的住房 ，面积90平米以下，可享受减免；而40年产权的房屋则需要全额缴纳。 三、二手房贷款额度怎么算 二手房按揭贷款购房分为商业贷款和公积金贷款，贷款的计算标准分别如下： （一）买方使用商业贷款购房： 1、买方选择商业贷款来购买首套住房，较低首付的比例为房屋评估价的30％，较高贷款比例为70％； 2、买方选择商业贷款来购买二套以上住房，较低首付的比例为房屋评估价的50％，较高贷款比例为50％； 3、买方选择商业贷款购买商业用房，首付的比例为房屋评估价的50％。 （二）买方公积金贷款购房： 1、买方选择公积金来贷款购买首套住房，较低首付的比例为房屋评估价的20％，较高贷款比例为80％； 2、买方选择公积金来贷款购买二套住房，较低首付的比例为房屋评估价的40％，较高贷款比例为60％； 3、买方购买了三套及以上住宅以及购买商业用房无法用公积金贷款。 |
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