| 问题 | 裁决所依据的估价报告的合法性 |
| 释义 | 由于估价报告在补偿安置中具有决定性的作用，它对拆迁当事人特别是被拆迁人的权益具有重大影响，因而，它应是司法审查的重点和核心。对估价报告的审查包括： (1)估价人的资格及估价程序是否合法。拆迁估价必须由具有房地产价格估价资格的估价机构估价，非法定的估价机构作出的估价报告不能作为行政裁决的依据;同时，估价机构应当在其估价报告中详细说明拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。估价未说明估价程序的，其估价不具有合法性。此外，当事人对估价报告有异议而申请复核估价的，复核估价的程序和结果是否公正、合理，当事人对复核结果有异议而申请技术鉴定的，拆迁估价技术鉴定的程序和结果是否客观公正等，这些程序性的内容也都应成为司法审查行政裁决合法性的依据。 (2)对被拆迁房屋面积和性质的认定是否正确。房屋的面积和性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，但当被拆迁人对权证或档案的记载有异议时或权证、档案的记载不清楚时，应当进行查勘和确认，未经重新查勘和确认的，对房屋面积和性质的认定不具有合法性。 (3)拆迁估价的价值标准是否准确。房屋拆迁估价的价值标准应为房屋所在地公开的市场价值，凡抛开公开的市场价值标准而适用其他的价值标准的，应认为该标准不具合法性。 (4)估价报告、估价的复核结果以及估价的技术鉴定结果有无其他的违法情形，譬如估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，与拆迁当事人一方串通，损害对方的合法权益的等。 一、拆迁补偿的标准 1、货币补偿 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍叁种法定评估依据：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价塬则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述叁种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。 2、产权置换 产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率塬因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。 3、回迁安置 回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡。两者相结合的补偿方式顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。 |
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