| 问题 | 房地产评估风险有哪些方面 |
| 释义 | 1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。因此，估价技术也是一个风险源。 2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响；另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。 3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。 4、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额；以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。 5、客观因素引发的风险。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价值失实而引发争议。还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。 |
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