| 问题 | 二手房交易买方突然反悔，买家不买了，怎么办？ |
| 释义 | 在二手房买卖合同中，卖方可依法维护自己的权益，但前提是合同有效。违约方不能判刑，只能通过继续履行或赔偿损失解决。卖方可要求买方继续履行合同，若买方无能力继续购买，则可要求赔偿损失。如果无法要求继续履行，可要求买方赔偿损失，包括实际损失和隐藏损失。卖方还可要求买方支付违约金，一般不超过合同总金额的20%。 法律分析 1.在二手房的买卖合同当中，如果买方有违约行为或者是直接拒绝购买的话，卖方是可以依照法律来维护自己的合法权益的，但是前提是买卖双方之间的买卖合同必须是合法有效的。有效的条件包括：行为的主体是有效的、签订的过程是有效的、合同的内容是有效的等等，当符合条件之后才能够有后续的维权行为。 我国法律已经规定了在签定合同之后，一方不履行合同所要承担的法律后果，由于合同的签订是民事法律行为，所以上升不到刑事的高度。一方就算违约也不能够被判刑，只能够依照相应的方法来进行解决，例如强制要求继续履行或者是赔偿损失等等。 2.具体来讲，在一方明确违约之后，另一方可以向法院或者是向对方协商，提请继续履行，也就是说，卖方可以有权要求买方继续履行合同，继续购买房屋。当然，这只是在买方有能力继续履行的情况下才可以这样提出，如果买方由于一些不可控的因素或者是没有能力继续购买的话，就不可以提请继续执行。 如果没有办法要求买方继续履行合同的话，就可以要求买方赔偿自己的损失。由于双方签订买卖合同达成契约之后，自己就没有办法用另外的方式处理自己的房子，很可能会给自己造成损失。由于这个损失完全是用买房的违约行为造成的，所以是可以要求买方来进行损害赔偿的。具体的赔偿可以看卖方实际损失的金额或者是隐藏的损失金额。如果烧饭没有办法协商决定的话，可以申请人民法院进行判决。 3.最后，卖方可以要求买方支付违约金。违约金的数额一般是在合同当中已经规定好的。如果没有规定好的话，违约金的事我最多不能超过合同总金额的两成部分，即20%。在这个限度之内，卖方可以要求买方进行承担作为违约的惩罚。 结语 在二手房买卖合同中，卖方有权依法维护自身合法权益，前提是合同必须合法有效。我国法律规定，一方不履行合同应承担法律后果，但违约行为通常属于民事责任，不涉及刑事处罚。当一方明确违约时，另一方可向法院或对方协商要求继续履行合同，若买方无法继续履行，则可要求赔偿损失。赔偿金额可根据实际损失或隐藏损失来确定，无法协商时可向法院申请判决。此外，卖方可要求买方支付约定的违约金，一般不超过合同总金额的20%。这是作为违约惩罚的一种方式。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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