| 问题 | 承租人对租赁物进行改善或者增设他物的处理问题 |
| 释义 | 承租人对租赁物进行改善或者增设他物，在民法理论上属于添附行为。所谓添附，是附合、混合及加工三者的总称。台湾学者王泽鉴进一步解释为：附合可分为不动产附合及动产附合二种：前者指动产附合于不动产而成为其重要成分之事实，例如甲取乙之建材，修建自己之房屋；后者指动产与动产附合，非毁损不能分离，或分离需费过巨之事实，例如甲取乙之纸糊于自己之门窗。混合者，乃物主各异之动产，互相混合后，不能识别，或识别需费过巨之事实，例如甲取乙之味精加于自己之香菇排骨汤之内。加工者，系指就他人之动产，加以制作或改造，使成新物之事实，例如甲取乙之宣纸绘成名画。①我们同意王泽鉴教授的分析。承租人因为添附而支出的费用属于租赁合同中的有益费用。所谓有益费用，是指承租人支出的而使租赁物价值增加的费用。一般而言，出租人对于承租人为租赁物支出的费用有偿还的义务。 关于有益费用返还的根据，各国立法规定不一。日本民法典第608条规定，承租人支出有益费用后，出租人于租赁终止时，应依关于占有人的费用返还请求权的规定予以偿还。德国民法典第547条规定，承租人支出的有益费用，出租人对其偿还应依关于无因管理的规定确定之。我国台湾地区现行民法第816条规定：因前五条之规定（注：指该法第811、812、813、814、815条规定的各类添附行为），丧失权利而受损害者，得依关于不当得利之规定，请求偿金。就我国国内而言，通说认为，构成有益费用偿还须具备如下条件： （1)该费用须为对租赁物进行改善或者在租赁物上增设他物而支出的费用。如果仅为维持租赁物必要的使用状态所支出的费用则为必要费用，而非有益费用。 (2)须因该费用的支出而使租赁物的价值增加。 (3)须承租人所为的改善或增设行为已经出租人同意。如未经出租人同意，承租人不能享有请求出租人返还费用的权利，只能请求恢复原状。但这里的同意，不应仅限于承租人实施行为时出租人的明示同意，出租人知道承租人的行为而不表示反对的，也包括在内。 我们认为，出租人返还有益费用的根据，应依不当得利的规定。正如史尚宽先生说的：此种有益费用，基于不当得利之理由，出租人应负返还之责①。因为在租赁关系终止后，租赁物返还给出租人，出租人就享有了由承租人的改善行为而增加的租赁物价值的利益，承租人则因该费用的支出而受到损失，出租人取得该利益又没有法律上的根据，所以，出租人应将其所得的利益返还给受损失的承租人。也正由于出租人返还的利益仅以其所得为限，因此，有益费用的范围仅限于租赁合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人支出的数额为准。关于这一点，史尚宽先生的观点颇值借鉴：偿还之数额，限于现存之增加价。其现存之增加，多于所支出的费用或与之相等者，固应偿还其费用之全部，若其现存之增加额，少于所支出的费用者，则只须偿还其现存之增加额②。承租人虽支出费用改善了租赁物而使价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益并不为出租人享有，只有在租赁合同终止时现存的价值才能为出租人享有，才属于出租人取得的利益。当然，承租人所增设的物能够拆除的可以拆除，而不要求出租人偿还有益费用，但承租人拆除时应恢复租赁物的原状。承租人拆除增设物的权利，在学说上称为工作物取回权。 综上所述，租赁合同期满或合同作提前解除处理后，承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，租赁物现存的增加的价值应由出租人返还予承租人。尤其值得注意的是，在审理房屋租赁合同纠纷案件时，人民法院对房屋装修物及其价值的处理，宜遵照如下原则： （1）双方当事人有约定的，从约定。 （2)双方当事人无约定的，如装修物能够拆除，由承租人拆除归其所有；装修物不能够拆除的，如装修物对出租人今后使用房屋无用处的，不予补偿；装修物对出租人今后使用房屋有用处的，可对装修物按重置价评估折旧后，由出租人补偿予承租人。装修物对出租人今后使用房屋有无用处的标准，原则上以出租人收回房屋后的用途是否与承租人的用途相同为准。 一、漳州市房屋租赁协议书怎么写 漳州市房屋租赁协议书要写明租赁房屋的数量、用途、租赁起止日期和约定期限、房屋租金和支付期限、方式以及房屋的维修等内容。 《民法典》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。 |
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