| 问题 | 土地抵押在建工程处置方法 |
| 释义 | 土地抵押后的在建工程也一并抵押，不能再进行再抵押或处置，否则无效。我国实行的是房地一体流转制度，法律对这一流转方式的规定为强行规定。国有土地使用权可与地上建筑物一并抵押，也可以单独抵押。土地抵押权的取得需要签订书面合同并办理抵押登记。使用权有期限的土地仅在权利存续期内可以设定抵押权。 法律分析 土地抵押后上面的在建工程是否抵押 地上建筑物是随土地走的,如果土地使用权已抵押,后续建的建筑也一并抵押了,不能再进行再抵押或处置了,否则无效。 房地一体抵押是法定制度,“房随地走、地随房走” 《民法典》第三百九十八条【乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。所以,我国实行的是房地一体流转制度,“房随地走,地随房走”,而且法律对这一流转方式的规定为强行规定,如果当事人只约定房、地中一部分抵押的,另一部分也会视为抵押。 可以设定土地抵押权的权利: 1、法律允许单独流转的国有土地使用权 2、依法以国有土地上的房屋抵押的,被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权 3、依法承包并经登记的集体荒地的土地使用权 4、农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的乡(镇)村企业集体土地使用权 国有土地使用权可抵押范围: 1、以出让方式取得的国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押,也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押 2、国有土地上的房屋抵押时,其占用范围内的土地使用权同时抵押 3、以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围的土地使用权同时抵押;该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押 根据现行法律、法规的规定,土地抵押权的取得必须签订书面形式的合同,并办理抵押登记。抵押登记时抵押合同生效和抵押权人取得抵押权的必要条件。用于抵押的土地使用权有期限的,使用权人仅可以在权利存续期内设定抵押权。 结语 土地抵押权的设定必须符合现行法律和法规的规定，需要签订书面合同并办理抵押登记。抵押合同的生效和抵押权人获得抵押权是必要条件。如果土地使用权有期限，只能在权利有效期内设定抵押权。根据我国法律，土地抵押后的在建工程也将一并受到抵押，不能再进行再抵押或处置，否则无效。房地一体抵押是法定制度，法律明确规定房随地走、地随房走。因此，土地抵押权的设定范围包括法律允许单独流转的国有土地使用权、以及依法抵押的房屋所占用的土地使用权等。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 |
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