| 问题 | 开发商三条红线指的是什么 |
| 释义 | 开发商三条红线指的是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”的触线情况，将分为红、橙、黄、绿四挡，红色档三条红线都触碰到了不得新增有息负债。橙色档碰到两条线负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条线，负债年增速不得超过10%。绿色档三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。 一、三条红线计算公式 1、红线一指标：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)。 2、红线二指标：净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益。 3、红线三指标：现金短债比=货币资金/短期有息债务。 二、房地产三道红线的目标是什么 1、防范房企融资危机，控制金融系统风险。 最近两年已经有一大批房企爆出资金危机，其中不乏千亿房企的身影，个别企业已经出现了债务违约的情况。从管理层的视角看，由于房地产行业的金融属性近年已经被空前强化，所以大房企在经营上的问题已经影响到了金融系统安全和稳定。如果倒下一家大房企，可能影响一批银行，造成一堆坏账，甚至引发多米诺骨牌效应。风险之前其实就已经出现过，而现在似乎要把防范机制进行前置。避免出了问题再处理，争取通过控制负债率降低风险发生的可能性。 2、降低房地产业规模，腾出资源发展其他领域。 房地产行业在我国已经发展到了空前的规模，年销售额近16万亿元，去年占全国GDP总额100万亿的16%。一则这么庞大的市场已经接近顶部，需要提前规划其他替代增长点，这就需要对资源进行引导，减少房地产行业对社会总体资源的占用。二则这么大规模的市场，每年大量的盈余怎么分流也是重点。全部资金重新都回流房地产市场，势必造成地价、房价、收益的不断相互推高效应。这种相互推动到达一定程度就会造成“恶性循环”。目前已经有点苗头，所以现在出手已经不算未雨绸缪了。 3、间接控地价。 过去的各地方人为设定土地拍卖价格上限政策，这对控地价其实是毫无意义的。表面的“封顶价”既不能有效降低土地成本，也不能降温土地市场，更不能抑制房企拿地的冲动。而单纯的收紧资金进入房地产领域的政策，其效果也在减弱，因为原有的监管方式正被房企以各种“擦边球”逐渐突破。而“高杠杆”发展模式目前仍被不少房企所采用。对房企而言，高杠杆发展一则可以实现跨越式发展;二则负债规模足够大，反而足够安全(债主不敢讨债过紧)。面对不断加杠杆的冲动，最高管理层这几年一直在尝试不同的应对方法。 4、把房地产行业往制造业、服务业方向改造，降低其金融属性。 话说房地产业其实就是金融业，最终大房企都在玩资本游戏，产品和服务都只是外衣，并非核心竞争力的构成。不但对房地产行业而言是这样，对于当下中国的每个家庭而言也是这样。据统计，目前我国家庭财富7成以上集中在不动产上。赚钱就是为了买房投资，已经成为大多数高净值家庭最重要的沉淀财富的方式，甚至是整个家庭生活运作的基本推力。而对房地产融资的强力监管，目的是降低其过大的金融属性，目的是把房地产企业往制造业和服务业方向进行改造。 三、买房之前要了解什么 1、地理位置：地理位置直接关系到出行的便利程度、周边配套的完善程度，以及楼盘日后的发展潜力、利润等。买房如果忽视了地理位置，就有可能面临交通不方便、配套不完善等情况，影响日后的居住。 2、配套设施：菜市场、医疗、学校、商业、餐饮等各种休闲娱乐设施的配套是否齐全，直接影响到生活的便利程度。比如，周六日去菜市场买菜或者去吃碗面条，都要坐很久的车，就非常不方便了。 3、户型：有些户型浪费的面积过多，使得空间不能合理的利用;有些户型动静分区不合理，互相打扰，私密性得不到保障;有些户型存在暗间或者朝向不好，导致采光通风条件差。户型好坏，直接影响居住舒适度的高低。 4、采光：很多人觉得采光不好，可以通过装饰、电灯照明等方式解决。但其实，房子的采光不好，就容易阴暗、潮湿，比较容易滋生细菌，不利于人的身体健康。况且，自然采光和电灯照明，给人的感觉肯定是不一样的。 5、物业服务：很多人买房的时候，不重视物业。但其实，买房一阵子，物业一辈子。好的物业就是我们的贴心管家，能够让我们的生活舒心、安心不少。 法律依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 |
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