| 问题 | 家庭共同共有房产分割 |
| 释义 | 对于共同共有房屋的分配,尤其必须全体共有人意思表示一致,个别共有人处分共有房屋的行为无效。共同共有关系终止时,必须对共同共有的房屋进行分割 一、买房遗产可以先做继承吗？ 遗产房屋买卖需要先完成继承。遗产房屋的交易相对比较麻烦，尤其是尚未完成继承程序的时候进行交易。继承在开始后，遗产分割之前，所有的遗产都处于继承人之间共同共有的状态，就像夫妻共同财产一样，未经其他共有人的同意，单方是无法进行处分的。因此，如果要想对继承房屋进行买卖，首先要求继承人完成继承程序，取得了继承房屋的所有权，只有这样继承人才具有继承房屋的处分权。另外，继承房屋的交易需要经过两次过户，第一次是依据法院的生效判决或经公证处公证的继承文书将房屋从被继承人名下变更到继承人名下，第二次是将房屋从继承人名下变更至买受人名下。 二、恋人分手后共有房产如何分割 （1）恋人共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况进行合理确定。 （2）由于房屋产权的不可分割性，以及恋人关系和感情基础的断裂，共有房产通常采取折价分割或变价分割的方式。司法实践中，根据当事人的意愿、结合诉讼效率原则，以折价分割为多。但如确不适宜折价分割，或双方当事人均同意采取变价分割的，也可由双方先行出售共有房产后，由法院对出售所得房款予以分割。 对于采取折价分割的，应尊重双方当事人的真实意愿，并结合双方的经济能力。对于采取折价方式分割房产的，具体由哪一方取得房屋、继续偿还剩余贷款，并向另一方支付对价，首先应当尊重双方当事人的真实意思，并结合双方的经济状况，尽量确保取得房屋的一方有偿还剩余购房贷款等债务及尽快向对方支付折价款的能力。如双方均明确表示不要房产、只要房屋对价款的，或双方均明确表示没有向对方支付折价款的经济能力的，法院应当引导双方采取变价分割的方式分割共有房产。 考虑共有份额多少及对房屋的贡献大小。一般情况下，出于公平原则的考虑，对于按份共有的房屋，由所有份额较多的一方获得房屋产权；对于共同共有的房屋，由对房屋所做的贡献具有明显优势的一方获得房屋产权。 考虑房屋的管理和居住情况。如双方对共有房屋的贡献较为平均或差距不大，则可从最大程度保障双方当事人生活安定及照顾当事人生产、生活的实际需要的角度出发，由历史上长期居住于房屋及当前居住在房屋的一方获得房屋产权为宜。 （3）未出资一方虽事实上未对共有财产作出贡献，但其登记为共有人的现状应视为出资一方对未出资一方的赠与。在恋爱关系终止后分割共同共有房产的案件中，根据上海市法院系统的审判实践的惯例，未出资方的份额确定一般以10％到30％为宜。 三、一房两户合法吗 一房两户主合法，一个房屋有两个户主说明该房屋为两个户主的共同共有财产，共同享有房屋所有权，由此对于共同房屋的处分需要经过共有人的同意。只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时才可以对该房屋进行分割。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金、劳务报酬； (二)生产、经营、投资的收益； (三)知识产权的收益； (四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外； (五)其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同财产，有平等的处理权。 |
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